Инвестиции в торговую недвижимость

Когда мы рекомендуем помещение — оно приносит доход

Подбираем торговые помещения и готовый арендный бизнес в новостройках Москвы. Считаем доходность по реальному договору и называем риски ещё до сделки.

Обсудим вашу задачу

Нас оценивают на Яндексе

Для покупателя бесплатнокомиссию платит продавец

Свой портфель помещений3 250 м² в управлении

Опыт JLL · CBRE · KFболее 20 лет на рынке

Каталог объектов

Коммерческая недвижимость в новостройках Москвы

Более тысячи отобранных помещений в каталоге. Удобные подборки под любую задачу и критерий.

Помещения в новостройках

Преображенская Площадь

ВАО · сдача 2027

Весь каталог
новостроек

Готовый арендный бизнес

Бюджетдо 20 млн до 40 млн до 60 млн до 100 млн 100+ млн

Окупаемостьдо 10 лет 10–11 11–12 12–13 13+ лет

Карта объектов

Весь каталог на карте Москвы

Помещения, новостройки и готовый бизнес на одной карте — с фильтрами по площади, цене и метро. Выберите район и смотрите, что есть рядом.

Открыть карту →

Калькулятор доходности

Соберите профиль объекта

Локация

Класс жилого комплекса

Профиль арендатора

Стадия

Бюджет

Примерный расчёт

Низкий риск

8,5–9,7%

Доходность в год (брутто)

10–12 лет

Окупаемость

≈9,1%

Ставка капитализации

Сбалансированный профиль: сетевой арендатор и понятная локация дают предсказуемый доход.

Подобрать объект

Ориентир построен на нашем каталоге, кейсах и рыночной ставке капитализации, это не публичная оферта. Реальная доходность зависит от конкретного договора, налоговой структуры, простоя и расходов на содержание. Точный расчёт даём в подборке.

Кейсы

Реальные сделки, которыми гордимся

Все кейсы →

История и практика в подробностях, которыми мы рады делиться. Если объект в списке — мы остаёмся с ним на связи не только до сделки, но и через год, три, пять, пока арендатор работает, а собственник доволен.

Аренда

64 м²

ЖК City Bay

Волоколамское ш., 97

#ПДА #9 мес. до сдачи

64 м² в ЖК City Bay: подписали Дринкит по ПДА за 9 месяцев до передачи помещения. Одна из самых селективных кофейных франшиз на рынке.

ЖК Матвеевский Парк

Очаковское ш., 5к4

#портфель IDRE #ПДА

Портфель IDRE: 90 м² в ЖК Матвеевский Парк, купленный на старте продаж. За 1,5 года до ключей сдали Ароматному миру по ПДА.

Подробнее

На Я.Картах

В процессе строительства

Аренда

259 м²

ЖК Павелецкая Сити

Дубининская улица, 59Б

#управление #объединение

259 м² в ЖК Павелецкая Сити: после срыва договора с «Вкусвилл» собственник пришёл с уже принятым помещением. Объединили площади и подписали супермаркет «Магнолия».

ЖК ALIA

Небесный бул., 1, корп. 1

#сетевой #сервис

23 м² в ЖК ALIA: подписали химчистку BIANCA. Закрыли важную сервисную функцию в проекте, где застройщик внимательно подходит к подбору арендаторов.

ЖК ЗилАрт

ул. Архитектора Щусева, 4к2

#без простоя #+60% к ставке

Пересдали 117 м² в ЖК ЗилАрт под кафе Sync день в день после выезда предыдущего арендатора. Без простоя, со ставкой +60%.

ЖК Матвеевский Парк

Очаковское ш., 5к4

#без простоя #+25% к ставке

64 м² в ЖК Матвеевский Парк: пересдали за месяц после выезда интерьерной студии под оптику «Счастливый Взгляд». Без простоя, ставка +25%.

Кутузовский

Кутузовский просп., 33

#1-я линия #в рантье

Настоящий стрит-ритейл на Кутузовском, 33. За 2 месяца подобрали цветочный бутик после собственного бизнеса владельца.

ЖК Событие

улица Василия Ланового, 5

#на котловане #ПДА с заменой

83 м² в ЖК Событие, Раменки. Подобрали инвестору на стройке. После срыва ПДА с пекарней за месяц переподписали на барбершоп Gevorro со ставкой выше на 15%.

ЖК Мытищи Парк

пер. 1-й Стрелковый

#франшиза #быстрая сделка

За 2 месяца сдали 140 м² в ЖК Мытищи Парк сетевому автономному фитнесу TMPL Fitness.

ЖК ЗилАрт

ул. Архитектора Щусева, 4к2

#меньше месяца #с ремонтом

Меньше чем за месяц после выезда предыдущего арендатора сдали 144 м² в ЖК ЗилАрт под B2B-шоурум одежды. Помещение с ремонтом — без вложений в подготовку.

ЖК City Bay

Волоколамское ш., 97

#для инвестора #окуп. 10,5 лет

94 м² в ЖК City Bay инвестору с бюджетом до 100 млн. Подобрали ликвидную точку, за пару месяцев до ключей подписали премиум-салон красоты Ковер. Окупаемость 10,5 лет.

ЖК Метрополия

Волгоградский просп., 32/5к4

#сложная локация #фитнес

96 м² во внутреннем дворе ЖК Метрополия. Нестандартная локация, но за счёт благоустройства и плотности за 3 месяца подобрали фитнес-студию «Мой тренер».

ЖК City Bay

Волоколамское ш., 97

#управление #окуп. 10 лет

83 м² в ЖК City Bay, доверительное управление. Купили за полгода до сдачи, подписали ПВЗ Wildberries + Ozon. Окупаемость 10 лет, 0 дней простоя.

ЖК Мыс Первый

Павшинский б., 30

#управление #замена профиля

230 м² в ЖК Мыс Первый, доверительное управление. Заменили операторов детских бассейнов с 5-летним стажем на даркстор Самокат. Ставка выросла на 40%.

БЦ Dubinisky

Дубининская улица, 39

#ПДА #до ключей

39 м² в БЦ Dubinisky: подписали Rockets Coffee по ПДА за полгода до передачи помещения. Сетевая концептуальная кофейня в проекте Галс Девелопмент.

Ленинский проспект

ул. Панфёрова, 2

#сетевой премиум #редевелопмент

24 м² на Ленинском проспекте: подписали премиальную химчистку BIANCA в портфеле крупной инвестиционной компании.

ЖК Квартал Западный

НАО, д. Большое Свинорье

#ПДА #до ключей

86 м² в ЖК Квартал Западный: за полгода до ключей подписали по ПДА партнёрскую сеть Wildberries.

ЖК Испанские Кварталы

НАО, улица Сервантеса, 1к3

#локальный #без конкуренции

93 м² в ЖК Испанские Кварталы: за 2 месяца подписали локального арендатора КрабсБир — магазин рыбы и пива с минимальной конкуренцией в окружении.

ЖК Новое Очаково

ул. Стройкомбината, 1

#портфель IDRE #3 формата

Портфель IDRE: 139 м² в ЖК Новое Очаково. Купили на котловане, разделили на 3 части, сдали Горздраву, Wildberries и Яндексу. Окупаемость 7,5 лет.

БЦ Dubinisky

Дубининская улица, 39

#ПДА #до ключей

27 м² в БЦ Dubinisky: за полгода до передачи подписали премиальный цветочный бутик Monte Lux. Часть серии сделок с Галс Девелопмент.

ЖК Академик

г. Троицк, ул. Городская, 14

#портфель IDRE #разделение

Портфель IDRE: 103 м² в ЖК Академик, Троицк. Разделили на 2 части и сдали по ПДА Горздраву и Wildberries за полгода до ключей. Окупаемость 6,5 лет.

ЖК Лесобережный

село Николо-Урюпино, ул. Полковника Глазунова, 9

#% с оборота #федеральная

252 м² в ЖК Лесобережный, низкоэтажном МО-проекте: за пару месяцев подписали МАГНИТ — фиксированная аренда + процент от товарооборота.

ЖК Вавилов Дом

ул. Вавилова, 27

#франшиза #сложный объект

177 м² на 2-й линии с антресолью в ЖК Вавилов Дом. Непростой формат сдали за 2 месяца под франшизу компьютерного клуба Collizeum.

ЖК Саларьево Парк

НАО, ул. Трёхполье, 6, корп. 1

#угловое #у школы

104 м² угловое помещение в ЖК Саларьево Парк инвестору. Точка напротив крупнейшего школьного кластера района. Подписали под компьютерный клуб Gang без простоя.

ЖК Второй Нагатинский

2-й Нагатинский пр., 2/2к2

#франшиза #медицина

83 м² на 2-й линии в ЖК Второй Нагатинский: за 5 месяцев после ключей подписали франшизу медицинской лаборатории ДНКОМ.

ЖК Vangarden

Очаковское ш., 9А

#ПДА #конкуренция

91 м² на въезде в ЖК Vangarden бизнес-класса. В условиях высокой конкуренции за месяц до ключей подписали ПДА с пивным баром «Хмель и Солод».

ЖК Татьянин Парк

Солнцево, улица Татьянин Парк, 11

#федеральная #в аренду

211 м² в ЖК Татьянин Парк: собственник хотел продать пустое помещение. Мы предложили сначала сдать федеральной сети — за 4 месяца подписали даркстор Самокат.

ЖК Бунинские Луга

НАО, улица Александры Монаховой, 91, корп. 1

#франшиза #конкуренция

88 м² в ЖК Бунинские Луга. В условиях высокой конкуренции в проекте подписали локальную франшизу медицинской лаборатории ДНКОМ.

ЖК Спутник

ул. Тенистых Аллей, 3, корп. 2

#ПДА #до ключей

За неделю подписали аренду 45 м² под аптеку Горздрав в ЖК Спутник от Самолёт. Начали работу за полгода до ключей — успели подписать ПДА.

ЖК Авиатика

ул. Маргелова, 3, корп. 4

#франшиза #быстрая сделка

На 52 м² в ЖК Авиатика за 2 месяца подобрали маникюрный салон по федеральной франшизе 4hands.

ЖК MITTE

Летниковская ул., 13

#флагман #новый район

178 м² в клубном доме MITTE на Летниковской. В перспективном районе с несформированным окружением за 4 месяца подписали шоурум премиум-мебели Como Casa.

ЖК Саларьево Парк

ул. Саларьевская, 11

#портфель IDRE #первый объект

Портфель IDRE: 122 м² в ЖК Саларьево Парк, куплено в 2017 на котловане. Первый арендатор работал 5 лет — пересдали под кафе грузинской кухни.

Подробнее

На Я.Картах

В процессе строительства

Управление

42 м²

ЖК МЫС

д. Ликино

#управление #котлован

ЖК МЫС от MR Group: помещение в нашем доверительном управлении, в процессе строительства. Бизнес и премиум на Минском шоссе.

Подробнее

На Я.Картах

В процессе строительства

Покупка + Аренда

52 м²

ЖК Павелецкая Сити

Дубининская улица, 59Б

#ПДА #50 кВт

52 м² в ЖК Павелецкая Сити инвестору. Уникальная планировка, мощность 50 кВт от застройщика. За полгода до передачи подписали Дринкит по ПДА.

Подробнее

На Я.Картах

В процессе строительства

Портфель IDRE

50 м²

ЖК Москворечье

Котляковская улица, 9

#портфель IDRE #котлован

Портфель IDRE: 50 м² с угловой витриной в ЖК Москворечье. Купили на котловане за 3 года до ввода, на главном пешеходном бульваре проекта.

Подробнее

На Я.Картах

В процессе строительства

Портфель IDRE

117 м²

ЖК Новое Медведково

Разведчика Абеля, 7

#портфель IDRE #якорь

Портфель IDRE: 117 м² в ЖК Новое Медведково. Помещение в процессе строительства, готовим под МАГНИТ.

Подробнее

На Я.Картах

Все закрытые сделки

← свайпните карточки →

Документально подтверждено

Нам доверяют

Все письма →

12 рекомендательных писем от наших клиентов: девелоперов, торговых сетей и собственников ТЦ. Кликните на любое — прочесть оригинал.

Наш подход

Как мы подбираем объекты для инвестора

Доходность обещают все. Мы проверяем. Вот что смотрим в каждом объекте.

Специализируемся на стрит-ритейле

Занимаемся только торговой недвижимостью и знаем её изнутри — фильтруем объекты, не берём то, что нам не интересно. Годами сотрудничаем с девелоперами — часть объектов видим раньше открытого рынка.

Риски называем первыми

Показываем слабые места объекта сразу и даём консервативный прогноз. Если помещение проигрывает по локации или арендатору, говорим об этом прямо, до сделки.

Доходность считаем по договору

Опираемся на действующую ставку и реального арендатора, а не на ожидания продавца. Проверяем НДС, форму сделки и то, насколько легко будет выйти из объекта.

Опыт изнутри

Мы не только агенты —
мы инвесторы

У IDRE и наших брокеров есть собственные торговые помещения в разных жилых комплексах Москвы, также мы управляем объектами клиентов. Сами их обслуживаем, взаимодействуем с УК, сдаём в аренду, сопровождаем и договариваемся с сетями о скидках с позиции арендодателя. Поэтому подбираем все объекты глазами собственника, а не посредника.

Портфель в управлении

3 250м²

торговых помещений в жилых комплексах Москвы

Честно про стратегию

Два сценария — выбираете вы

Мы не подгоняем выбор под один «правильный» вариант. Показываем оба полюса и помогаем решить под ваш риск-профиль и горизонт.

Консервативный

Надёжнее, доходность ниже

Сетевой арендатор с долгим договором: аптека, супермаркет, ПВЗ
Ликвидная локация и понятный пешеходный трафик
Окупаемость 11–13 лет, стабильный денежный поток
Защита капитала важнее процента доходности

Активный

Выше потенциал, выше риск

Покупка на этапе котлована по ДДУ — премия за время
Помещение под рост трафика по мере заселения ЖК
Окупаемость от 9 лет, выше потенциал переоценки
Готовность переждать стройку и заселение

Проверка объекта

Копаем глубже красивых рендеров

Особенно в новостройках, где окружение ещё не сформировано. Прогнозируем, как сложатся трафик и спрос, основываясь на опыте, а не маркетинговых обещаниях.

Выезжаем на стройку и проверяем объект в новостройке до сделки

Проект и планировкиИзучаем проектную документацию, планировочные решения и инженерные мощности.

Транспорт и зона охватаПрогнозируем трафик внутри ЖК после заселения и считаем ёмкость зоны охвата по числу жителей.

Окружение и точки притяженияВнутри ЖК и в соседних помещениях: что усилит поток, а где будут ваши конкуренты.

Планировка и визуальная доступностьВходная группа, витрина, видимость с потока — подойдёт ли помещение сетевому арендатору.

Цена и потенциалИщем недооценённые объекты и считаем доход с горизонтом выхода, а не только вход.

Стоимость

Для покупателя — бесплатно

При покупке помещения, готового арендного бизнеса или объекта по ДДУ услуги для покупателя бесплатны — комиссию нам платит продавец. Вы получаете полный цикл работы:

Подбор объектов под задачу и бюджет
Проверка объекта и документов
Финансовая модель с разными сценариями
Сопровождение сделки до конца

0 ₽

для покупателя

Комиссию платит продавец

Готовы обсудить

Подберём объект под вашу задачу и бюджет

Назовите бюджет, желаемую доходность и горизонт — подберём варианты, посчитаем по-честному и назовём риски.

Обсудить задачу +7 925 274 54 95

Уже купили помещение? Поможем сдать и возьмём аренду на себя — Собственникам →

Часто спрашивают

Вопросы инвесторов

Для покупателя бесплатно. При покупке помещения, ГАБ или объекта по ДДУ комиссию нам платит сторона продавца. Подбор, проверка объекта, расчёт доходности и сопровождение сделки для вас бесплатны, без предоплаты.

Для качественного street-retail и ГАБ в Москве типичная окупаемость — 9–13 лет, то есть около 8–11% годовых брутто. Доходность выше почти всегда означает выше риск: спорный арендатор, слабая локация или завышенная ставка. Чем дальше от центра, тем выше доходность, но тщательнее проверяем трафик.

ГАБ (готовый арендный бизнес) даёт доход с первого дня и понятную доходность по действующему договору, это консервативный вариант. Свободное помещение дешевле на входе и гибче, но арендатора и ставку нужно ещё обеспечить — здесь мы подбираем арендатора после покупки. Выбор зависит от вашего риск-профиля и горизонта.

НДС и налоговая структура сильно влияют на итоговую доходность и зависят от того, покупаете вы как физлицо, ИП или юрлицо, и кто продавец. Мы разбираем форму сделки до подписания и подсказываем, какой вариант владения выгоднее именно в вашем случае.

Да. Для иногородних и зарубежных инвесторов мы работаем как глаза и фильтр на месте: выезжаем на объект, проверяем локацию и документы, ведём сделку и последующую аренду. Дистанция не снижает качество решения — вы получаете тот же контроль, не находясь в Москве.

Торговая недвижимость — это про защиту капитала и стабильный поток, а не про быстрый прирост. Помещение приносит аренду годами и растёт в цене, а сетевой арендатор с долгим договором делает доход предсказуемым. Поэтому окупаемость 9–13 лет в Москве — здоровый ориентир, а не слабый результат.

Да. Подберём надёжного арендатора, проверим платёжеспособность и возьмём арендные отношения на себя — мы сами сдаём помещения из своего портфеля. Подробнее в разделе «Собственникам».

База знаний

Разобраться глубже

Доходность

Когда мы рекомендуем помещение — оно приносит доход

Коммерческая недвижимость в новостройках Москвы

Помещения в новостройках

Готовый арендный бизнес

Весь каталог на карте Москвы

Соберите профиль объекта

Реальные сделки, которыми гордимся

ЖК City Bay

ЖК Матвеевский Парк

ЖК Павелецкая Сити

ЖК ALIA

ЖК ЗилАрт

ЖК Матвеевский Парк

Кутузовский

ЖК Событие

ЖК Мытищи Парк

ЖК ЗилАрт

ЖК City Bay

ЖК Метрополия

ЖК City Bay

ЖК Мыс Первый

БЦ Dubinisky

Ленинский проспект

ЖК Квартал Западный

ЖК Испанские Кварталы

ЖК Новое Очаково

БЦ Dubinisky

ЖК Академик

ЖК Лесобережный

ЖК Вавилов Дом

ЖК Саларьево Парк

ЖК Второй Нагатинский

ЖК Vangarden

ЖК Татьянин Парк

ЖК Бунинские Луга

ЖК Спутник

ЖК Авиатика

ЖК MITTE

ЖК Саларьево Парк

ЖК МЫС

ЖК Павелецкая Сити

ЖК Москворечье

ЖК Новое Медведково

Нам доверяют

Как мы подбираем объекты для инвестора

Специализируемся на стрит-ритейле

Риски называем первыми

Доходность считаем по договору

Мы не только агенты —мы инвесторы

Два сценария — выбираете вы

Надёжнее, доходность ниже

Выше потенциал, выше риск

Копаем глубже красивых рендеров

Для покупателя — бесплатно

Подберём объект под вашу задачу и бюджет

Вопросы инвесторов

Разобраться глубже

Доходность street-retail в Москве, 2026

Готовый арендный бизнес: как считать доходность

Покупка коммерческого помещения по ДДУ

Налоги арендодателя 2026: УСН, НДС, патент

Мы не только агенты —
мы инвесторы