ALIA — проект, где девелопер собирает состав ритейла осознанно: не сдаёт помещения кому угодно и следит, чтобы набор сервисов закрывал потребности жителей. Мы привели сюда сетевую химчистку премиум-класса — одну из функций, которая должна быть в проекте такого уровня и которой в нём не хватало.
Презентация проекта
Слайды — из презентации проекта, которая была у нас в работе по этому адресу. Приведены как фактура о доме и торговой галерее; коммерческие условия нашей сделки в них не раскрываются.
Проект: 15-минутный город на берегу Москвы-реки
Жилой район ALIA расположен на северо-западе Москвы, на берегу Москвы-реки, и спроектирован в формате 15-минутного города по принципу WORK.LIVE.PLAY.LEARN. Это означает, что коммерция здесь — не побочный продукт первых этажей, а часть проектного замысла.
Социальная инфраструктура закладывалась вместе с жильём: три школы, четыре детских сада, образовательные и развивающие детские клубы, поликлиника на 750 мест. Рядом спорткомплекс «Чкалов» площадью 32,8 тыс. м², который сам по себе притягивает около 32 тыс. посетителей в месяц.
Профиль аудитории у проекта выражен: средний возраст жителей 35–45 лет с доходом от 250 тыс. ₽ в месяц. Распределение потоков в квартале — примерно 70% пешеходных против 30% транспортных, то есть среда сделана под пешехода.
Что значит «девелопер собирает концепцию ритейла»
В большинстве жилых комплексов первые этажи распродаются частным собственникам, и состав арендаторов складывается стихийно: четыре пункта выдачи и ни одной аптеки — обычная картина.
Здесь девелопер ведёт состав галереи как продукт. К моменту нашей сделки в урбан-блоке уже работали супермаркет «Пятёрочка», ресторан «Кофемания», французская пекарня SeDelice, аптека «36,6», винотека Wine Republic, фитнес-студия, салон красоты, строительный магазин и пункты выдачи Ozon и Яндекс Маркета.
В таком наборе видно, чего не хватает. Химчистка — базовая бытовая услуга, которая в проекте с аудиторией 35–45 лет и доходом от 250 тыс. ₽ должна быть в шаговой доступности. Мы заходили не с вопросом «кто возьмёт помещение», а с ответом на вопрос девелопера «какого сервиса здесь нет».
Помещение: 23 м² под приёмный пункт
Двадцать три метра — метраж, под который в жилом доме почти невозможно подобрать розницу. Для приёмного пункта химчистки он ровно подходящий: стойка приёма, зона хранения готовых заказов, подсобка. Само производство находится вне точки.
Для собственника маленький лот — это высокая ставка за метр при небольшом абсолютном платеже, а для проекта — закрытая сервисная функция без потери ценного метража под якорные форматы.
Результат
Помещение сдано сетевому оператору, который соответствует уровню проекта и требованиям девелопера к составу ритейла. Арендатор работает.
Ту же сеть мы поставили и в помещение на Ленинском проспекте: у формата узкие требования по площади, и когда лот в них попадает, переговоры идут быстро.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат. До сделки вы не платите ничего.
