Gang в Саларьево Парк: 104 м² на углу напротив школы на 1 150 мест

Как мы показывали лот рынку

Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.

«Саларьево Парк» — крупнейший проект ПИК на юго-западе: 98 корпусов и 30 000 квартир, три четверти уже построены и заселены, полная реализация — к 2031 году. При полном заселении здесь будет жить около 80 000 человек. Расположен в 3 км от МКАД по Киевскому шоссе, между станциями «Саларьево» и «Филатов Луг».

Мы держим в этом комплексе собственное помещение с 2017 года и мониторим проект постоянно: какие корпуса выходят, по какой цене, что открывается на первых этажах. Поэтому рекомендация здесь опиралась не на презентацию застройщика, а на свою историю наблюдений.

Триггером стала недооценённая цена в сочетании с позицией. Помещение угловое, стоит на одной из главных строящихся артерий квартала — улице Трёхполье, — и витрины выходят сразу на три стороны: на центральную улицу, на школу и на play-hub.

Напротив — самый крупный учебный кластер комплекса: школа на 1 150 мест и два детских сада на 700. Это 1 850 детей, которых дважды в день приводят и забирают родители. Такой поток не зависит от сезона, от погоды и от того, как идут продажи в соседнем корпусе, — он задан расписанием.

Ещё один аргумент — география внутри массива. Корпуса 69–98 строятся вокруг, и точка, которая сегодня выглядит крайней, через несколько лет окажется в центре жилого массива.

Помещение экспонировалось в двух вариантах: целиком на 104 м² и разделённым на две части — 40 и 55 м². Разделение расширяет круг кандидатов: на 40–55 м² заходят кофейни, аптеки и пункты выдачи, которым сотня метров не нужна.

В итоге помещение сдали целиком: компьютерному клубу нужна была вся площадь. Но держать оба сценария в экспозиции стоит всегда — это удваивает число арендаторов, которым помещение вообще подходит.

Зашёл компьютерный клуб Gang. Формат считают рискованным — и по опыту это верно ровно до тех пор, пока клуб стоит в случайном месте. Здесь аудитория прямо напротив: 1 150 школьников, у которых клуб на выходе из школы становится точкой сбора после уроков.

Арендатор сделал качественный ремонт под свою концепцию. Это отдельный маркер надёжности: оператор, вложивший деньги в чужие стены, не съезжает по первому поводу.

Проверка временем уже идёт: большинство помещений в этом корпусе до сих пор не сданы, а наше работает с момента передачи.

Помещение сдано за несколько месяцев до получения ключей — простоя не было. Соседние лоты того же корпуса продолжают искать арендаторов, и это лучший аргумент в пользу того, что решала не удача, а позиция и сроки.

Капитализация здесь считается отдельно от аренды. Вокруг строятся высотные корпуса 69–98, поток вокруг помещения растёт с каждой новой очередью, а точка постепенно смещается из края квартала в его центр.