Собственник пришёл за полгода до ключей. Vangarden — проект, который мы знаем изнутри: у нас здесь по соседству собственное помещение и несколько закрытых сделок. Конкуренция за арендаторов внутри комплекса была высокой, и предварительный договор с сетевым арендатором мы подписали буквально за месяц до передачи ключей.
Как мы показывали лот рынку
Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.
Vangarden и Матвеевский кластер
Vangarden — жилой комплекс бизнес-класса от ПИК на западе Москвы, в трёх минутах ходьбы от станции «Аминьевская». По данным Росреестра проект входил в топ-10 по продажам в Москве.
Сам по себе Vangarden невелик — 1 056 квартир. Считать его в отрыве от окружения было бы ошибкой: он часть Матвеевского кластера, где рядом стоят «Новое Очаково» на 11 926 квартир и «Матвеевский Парк», а в радиусе 500 метров от помещения — больше 3 500 квартир старого фонда. Все проекты кластера сшивает пешеходный бульвар длиной 1,9 км, ведущий к метро.
Мы работаем в этом кластере постоянно: здесь у нас собственное помещение в «Матвеевском Парке» и несколько закрытых сделок. Поэтому оценка потока строилась на своих наблюдениях, а не на буклете застройщика.
Помещение: угол на въезде
Лот угловой и стоит на въезде в жилой комплекс. Угол даёт две линии витрин вместо одной, а положение на въезде означает, что мимо проходит и проезжает весь поток комплекса — другого пути внутрь нет.
Планировка открытая, потолок 4,11 м, парковка перед входом. Мощность 18 кВт на 90,8 м² — это 0,2 кВт/м², нижняя рабочая граница: под магазин и услуги достаточно, под кухню нет.
С какими условиями лот выходил в рынок
Условия из презентации того времени — предложение рынку. Условия подписанного договора мы не публикуем.
Что было сложным
Основная трудность — не помещение, а рынок вокруг него. В комплексе одновременно экспонировалось много коммерческих лотов, и все шли к одному и тому же кругу сетевых арендаторов. В такой ситуации выигрывает не самый дешёвый, а тот, кто раньше довёл переговоры до подписи.
Мы вели множество параллельных переговоров, не останавливаясь на одном кандидате. Предварительный договор с сетевым арендатором — магазином-баром разливного пива — подписали буквально за месяц до передачи ключей.
Результат
Собственник получил сетевого арендатора на коммерческих условиях, которые его устроили, и без простоя после передачи помещения.
Формат сюда подошёл по устройству спроса: магазин разливного пива живёт на вечернем потоке жителей, идущих домой от метро, — а весь этот поток проходит ровно мимо углового помещения на въезде.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат. До сделки вы не платите ничего.
