МЫС — премиальный загородный проект MR Group в подмосковном Ликино. Мы закрыли здесь несколько сделок по продаже коммерческих помещений; покупки шли на этапе котлована, за три года до ввода в эксплуатацию. Наш совет по таким проектам простой: недвижимость любит терпеливых.
Презентация проекта
Слайды — из презентации проекта, которая была у нас в работе по этому адресу. Приведены как фактура о доме и торговой галерее; коммерческие условия нашей сделки в них не раскрываются.
Проект: семейный природный кластер премиум-класса
МЫС — загородный проект MR Group в подмосковном Ликино: рядом лес, пруд и набережная, до центра Москвы 30 минут по трассе М1, до МКАД — десять. Позиционирование семейное: проект собран для жизни нескольких поколений вместе.
Состав застройки разнородный — жилые корпуса, клубные дома, таунхаусы и коттеджи. Для коммерции это означает аудиторию с высоким чеком и низкой плотностью: людей меньше, чем в городской высотке, но каждый тратит больше.
Почему единая очередь меняет расчёт
Главная особенность проекта для инвестора в коммерцию — он сдаётся одной очередью целиком. Для масштабного проекта это редкость, и она переворачивает привычную математику.
В обычном многоочередном комплексе помещение первой очереди годами работает на неполную аудиторию: соседние корпуса ещё строятся, часть жителей не заехала, поток набирается постепенно. Собственник платит эксплуатацию с первого дня, а полную ставку получает через несколько лет.
Здесь жители появляются одномоментно. Арендатор, открывшийся на старте, сразу получает всю аудиторию проекта, а не её четверть, — и готов платить рыночную ставку сразу, а не просить скидку «на период заселения».
Наша роль и наше помещение
Мы закрыли в проекте несколько сделок по продаже коммерческих помещений и ведём здесь работу по управлению. Помещение из этого кейса — 42 м², куплено на этапе котлована.
Компактный метраж в премиальном загородном проекте — расчёт на сервисные форматы: кофе, пекарня, аптека, пункт выдачи, салон. В посёлке с коттеджами и таунхаусами такие точки не конкурируют друг с другом, потому что их физически мало, а альтернатива для жителя — ехать в город.
Что дальше
Проект строится, помещение ждёт ввода. Подбор арендаторов мы начинаем примерно за год до передачи — так же, как делаем в других своих объектах: это позволяет подписать предварительный договор до получения ключей и не терять месяцы на экспозицию после.
Наш вывод по таким покупкам вынесен в самом начале: недвижимость любит терпеливых. Цена входа на котловане компенсирует годы ожидания только тогда, когда инвестор действительно готов эти годы ждать и не считает их упущенной выгодой.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат. До сделки вы не платите ничего.
