Низкоэтажный проект в 12 км от МКАД — формат, где коммерция сдаётся тяжело: жителей немного, поток растянут, сетевые арендаторы такие адреса пропускают. Мы нашли федеральную продуктовую сеть за пару месяцев и договорились о ставке, где к фиксу добавлен процент от товарооборота.
Как мы показывали лот рынку
Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.
Почему такой проект считается сложным
«Лесобережный» — жилой комплекс от «Фонда развития территорий» в селе Николо-Урюпино, в 12 км от МКАД, с выездом на Новорижское шоссе; станция «Аникеевка» в шаговой доступности.
Проект низкоэтажный. Для торгового помещения это означает низкую плотность на гектар: жителей столько же или меньше, чем в одной башне, но они размазаны по большой территории, и «поток мимо витрины» здесь физически меньше. Федеральные сети такие адреса чаще всего пропускают: у них есть пороги по числу домохозяйств в радиусе, и низкоэтажка в них не попадает.
Аргумент, который перевешивает: на 3 000 заселённых квартир приходится очень мало коммерческих помещений, а помещение стоит на единственном въезде в комплекс — то есть через него проходит весь автомобильный трафик жителей. Плюс к 2026 году вводится новая очередь ещё на 1 700 квартир.
Помещение: 252 м² и 70 кВт
251,6 м² при мощности 70 кВт — это 0,28 кВт на метр. Для продуктового магазина мощность критична: холодильные горки, морозильные лари, кондиционирование и внешние конденсаторные блоки съедают киловатты быстро, и помещение без запаса по электричеству сеть просто не рассматривает.
Метраж тоже попадает в формат: супермаркет «у дома» строится на площади от 200 до 400 м². Меньше — не помещается ассортиментная матрица, больше — не окупается в малом населении.
Ставка: фикс плюс процент от товарооборота
С федеральной продуктовой сетью договорились не на чистый фикс, а на структуру, где к фиксированной части добавлен процент от товарооборота магазина.
Для проекта, который ещё заселяется, это правильная конструкция для обеих сторон. Арендатор входит в локацию с небольшим на старте населением, не переплачивая за поток, которого пока нет. Собственник получает долю от роста: когда вводится новая очередь на 1 700 квартир, оборот магазина растёт, и вместе с ним растёт арендный платёж — без переговоров и без пересмотра договора.
Обычная фиксированная ставка с индексацией 7% в год такого эффекта не даёт: она привязана к календарю, а не к тому, что происходит с районом.
Что дальше: помещение как готовый арендный бизнес
Помещение с федеральным продуктовым арендатором и долгосрочным договором — это уже не «метры», а готовый арендный бизнес: актив, который оценивается по доходности и продаётся инвестору целиком, вместе с арендатором.
Именно в таком виде объект и упаковывался в презентацию, слайды которой вы листаете выше. Разница между «пустое помещение в низкоэтажном проекте» и «помещение с федеральной сетью на длинном договоре» — это разница и в цене, и в круге покупателей.
Как считается доходность таких объектов и на что смотреть покупателю — разобрано в разделе о готовом арендном бизнесе.
Результат
Арендатор найден за пару месяцев — быстро для проекта с такими вводными. Федеральная сеть работает уже несколько лет и платит фиксированную аренду плюс процент от товарооборота.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат. До сделки вы не платите ничего.
