Это настоящий стрит-ритейл, а не первый этаж новостройки: первая линия Кутузовского проспекта, где до этого тридцать лет работал винный магазин самого собственника. Он решил выйти из операционного бизнеса и сдавать помещение. За два месяца мы нашли цветочный бутик и согласовали ставку с ростом со второго года.
Место сделкиПосмотреть на Яндекс КартахКак мы показывали лот рынку
Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.
Чем настоящий стрит-ритейл отличается от первого этажа новостройки
Помещение на Кутузовском проспекте живёт по другим правилам, чем лот в жилом комплексе. В новостройке поток надо ждать: он появляется по мере заселения очередей, и расчёт всегда наполовину прогноз. На магистрали поток есть сегодня, вчера и десять лет назад — он не зависит от темпов стройки.
Отсюда и разница в цене входа, и разница в устойчивости. Кутузовский — одна из самых заметных магистралей Москвы: интенсивный трафик, транспортная доступность, узнаваемый адрес. Помещение здесь не нужно объяснять арендатору цифрами по очередям — достаточно назвать адрес.
Косвенное, но убедительное доказательство качества точки — её собственная история: винный магазин проработал в этом помещении с 1995 года. Тридцать лет розницы на одном месте — это лучший аудит локации, какой бывает.
Помещение: витрина, отдельный вход и готовый ремонт
98,9 м² с большой витриной и отдельным входом, помещение с ремонтом — он остался после выезда прежнего магазина. По периметру здания можно оставить машину: для премиального формата, куда приезжают, а не только приходят, это существенно.
Ограничения у помещения тоже есть. Потолок 3 метра — обычная высота для дома старого фонда, но заметно ниже, чем в новостройках, где стандарт 4–6 метров. Мощность 15 кВт на 99 м² (0,15 кВт/м²) — низкая: общепит с горячей кухней сюда не заходит без серьёзного увеличения мощности.
Эти два ограничения и определили круг арендаторов. Мы искали розницу с высоким чеком, которой не нужны ни киловатты, ни высота: цветы, подарки, аксессуары, бутиковые форматы.
Ставка со ступенькой: мягкий вход, рынок со второго года
Помещение выходило в рынок не с одной цифрой, а с графиком: пониженная ставка в первый год и заметно выше со второго, дальше обычная индексация.
Такая конструкция разводит во времени интересы сторон. Арендатору первый год всегда самый тяжёлый: ремонт, оборудование, набор клиентской базы, выручка ещё не вышла на план. Собственнику при этом невыгодно фиксировать низкую ставку на весь срок договора. Ступенька даёт первому мягкий вход, второму — рыночный уровень со второго года.
Для помещения с сильным адресом это работает лучше, чем скидка «на всякий случай»: арендатор соглашается на рост, потому что уверен в точке.
Почему цветочный бутик
Цветы — формат с высоким чеком и низкими требованиями к инженерии. Ему нужны витрина, холод для хранения и адрес, который не стыдно назвать клиенту; не нужны ни высокие потолки, ни десятки киловатт.
Кутузовский даёт этому формату сразу два типа спроса: импульсный от проходящих и адресный — когда за букетом приезжают целенаправленно, потому что знают магазин. Второй тип и делает точку устойчивой: он не проседает вместе с погодой и сезоном.
Результат
98,9 м² на первой линии Кутузовского сданы за два месяца цветочному бутику, ставка с ростом со второго года. Арендатор работает.
Два месяца от постановки задачи до арендатора. Собственник перешёл из операционного бизнеса, которым занимался тридцать лет, в арендный доход — без промежуточного периода, когда помещение просто стоит.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат.
