Это первое помещение нашего собственного портфеля: угловой лот на центральном перекрёстке Саларьево Парк, купленный на стадии строительства в 2017 году. После получения ключей мы серьёзно увеличили электрическую мощность — до 52 кВт — и сдали под семейное кафе, которое проработало пять лет. Когда арендатор вышел из общепита, помещение пересдали за три месяца.
Как мы показывали лот рынку
Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.
Почему именно этот угол в 2017 году
«Саларьево Парк» — крупнейший проект ПИК на юго-западе Москвы: 98 корпусов и 30 000 квартир, три четверти уже построены и заселены, полная реализация к 2031 году. При полном заселении здесь будет жить около 80 000 человек.
Помещение угловое, на улице Саларьевской, в центральной части комплекса — на главном перекрёстке района, с прямой визуальной доступностью. Остановка и пешеходные переходы в 50 метрах, метро «Саларьево» в 10 минутах пешком.
Расчёт на 2017 год был на капитализацию: вокруг строились новые корпуса, прокладывались дороги, район только формировался. Угловая позиция на перекрёстке в таком проекте со временем становится дороже сама по себе — независимо от того, кто в помещении сидит.
Первое, что мы сделали после ключей, — увеличили мощность
Помещение получено «в бетоне», и первым же вложением стало электричество: мощность увеличили до 52 кВт. Для 121,6 м² это 0,43 кВт на метр — вдвое выше того, что обычно достаётся помещению в комфорт-классе.
Это решение определило всю дальнейшую судьбу лота. С мощностью 20–25 кВт помещение сдаётся под магазин или услуги; с 52 кВт оно открыто для полноценного общепита с горячей кухней, а это самый платёжеспособный сегмент арендаторов на первых этажах.
Вторым шагом стала инженерия под кухню: приточно-вытяжная система с жироуловителями и воздуховодами, вывод через фасад, полный комплект проектной документации по всем разделам.
Пять лет и выход арендатора
Первым арендатором стало семейное кафе. Оно сделало качественный ремонт и платило пять лет без сбоев. Через пять лет владельцы решили закрыть бизнес — не из-за точки, а потому что вышли из общепита совсем и переключились на другие направления.
Для собственника это штатная, но неприятная ситуация: помещение освобождается, и вопрос в том, чем окажется оставшаяся отделка — активом или обременением.
Почему пересдача заняла три месяца, а не год
Помещение осталось с хорошим ремонтом под кафе и — главное — с технологической вытяжкой предыдущего арендатора. Это резко сузило круг кандидатов и одновременно ускорило поиск.
Новому оператору общепита не нужно было тратить месяцы на согласование вытяжки и вкладываться в инженерию с нуля: система смонтирована, документация есть, мощность 52 кВт на месте. За такое состояние арендатор платит охотнее и решение принимает быстрее.
Через три месяца помещение пересдали под кулинарию грузинской кухни.
С какими условиями лот выходил в рынок
Условия ниже — из презентации, с которой помещение стояло в экспозиции при пересдаче. Это предложение рынку, а не условия подписанного договора.
Что этот кейс показывает про длинную дистанцию
Помещение прошло полный цикл: покупка на стройке, вложение в мощность и инженерию, пять лет с одним арендатором, выход арендатора, пересдача за три месяца. Ни один из этапов не был случайным.
Вложение в 52 кВт и вытяжку окупилось дважды: сначала — более высокой ставкой от кафе, потом — скоростью пересдачи. Помещение, подготовленное под общепит, конкурирует не с соседними лотами в доме, а с гораздо более узким кругом объектов во всём районе.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат. До сделки вы не платите ничего.
