Собственник обратился сразу после получения ключей — в момент, когда в комплексе одновременно экспонировались десятки помещений и все конкурировали за одних и тех же арендаторов. Мы выбрали не самый быстрый, а самый устойчивый путь: искали медицину. Зашла лаборатория анализов по франшизе.
Как мы показывали лот рынку
Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.
Ситуация: много помещений и одни и те же арендаторы
Большой проект ПИК выдаёт ключи собственникам коммерции примерно одновременно. Это значит, что в первые месяцы после ввода на рынок выходит сразу много похожих лотов — и все идут к одному и тому же короткому списку сетей.
В такой момент собственник обычно выбирает одну из двух стратегий. Первая — снижать ставку, чтобы закрыться быстрее соседей; она работает, но фиксирует низкую доходность на весь срок договора. Вторая — искать арендатора, за которого соседи не конкурируют.
Мы пошли по второму пути и стали перебирать форматы, для которых конкретно это помещение подходит лучше, чем соседние.
Локация: первая линия на маршруте от метро
Помещение на первой линии домов по улице Александры Монаховой — оживлённой магистрали, — и одновременно на пешеходном маршруте от метро «Потапово», которое открылось в 2024 году, и от соседних районов. Пять минут пешком до метро.
Прямо напротив — остановка общественного транспорта и пешеходный переход. Это две точки, где пешеходный поток концентрируется и замедляется, а значит вывеску успевают прочитать.
Состав соседей показывает, что сети сюда идут: «Горздрав», «Столички», «Винлаб», «Ароматный Мир», «Хмель и Солод», Ozon, Wildberries.
Почему медицина
Медицинский арендатор — один из самых надёжных на первых этажах жилых домов, и причин тому несколько.
Он вкладывается в помещение всерьёз: медицинская деятельность лицензируется, а лицензия выдаётся на конкретный адрес. Ремонт под требования Роспотребнадзора, зонирование, отделка, вентиляция — всё это привязывает арендатора к точке. Переехать для него означает пройти лицензирование заново.
Он не зависит от импульсного спроса: в лабораторию приходят по назначению врача, а не потому, что заметили витрину. Сезонные провалы, которые ломают розницу и общепит, здесь выражены слабее.
И он предъявляет к помещению требования, которые не каждый лот выполняет: правильная форма зала, возможность выделить процедурный кабинет и подсобные помещения, вода, вентиляция. Наше помещение — прямоугольник без сложной геометрии — подошло по всем пунктам.
Как закрывали
Работа была переговорной: мы прошли по всем форматам, которым подходил этот метраж, и вели параллельные переговоры, чтобы не зависеть от одного кандидата. Арендатор нашёлся в медицине — локальный партнёр, открывающий лабораторию анализов по франшизе.
Франшиза в медицине — дополнительный аргумент: за арендатором стоят стандарты сети, отработанные требования к помещению и понятная экономика точки, а решение о локации проходит проверку не только его собственным оптимизмом.
Результат
Арендатор с лицензией и качественным ремонтом работает уже несколько лет. Помещение вышло из общей конкуренции жилого комплекса и получило профиль, за который соседние лоты не боролись.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат. До сделки вы не платите ничего.
