Помещение подобрали клиенту на этапе строительства, за полгода до ключей подписали предварительный договор с сетевой пекарней. К моменту передачи пекарня от договора отказалась. Замену нашли за месяц — и подписали новый договор на 15% дороже прежнего.
Как мы показывали лот рынку
Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.
Квартал: 30 000 человек в радиусе 400 метров
«Событие» — квартал бизнес-класса от «Донстроя» в Раменках, одном из самых дорогих районов запада Москвы. Проект стоит на пересечении Мосфильмовской, Лобачевского, проспекта Генерала Дорохова и Мичуринского проспекта; две станции метро — «Аминьевская» и «Мичуринский проспект» — в 600 метрах.
Для торгового помещения главная цифра здесь одна: более 30 000 человек в радиусе 400 метров. Плотность создаётся высотностью, и она же создаёт дефицит: коммерческих помещений в таких корпусах немного — первые этажи заняты входными группами и лобби.
Проверить состав спроса можно по тому, кто уже открылся вокруг: «Кофемания», «Здрасте», винотеки Wine Hearts и WineZone, «Дринкит», «36,6», «Деликатеска», «Шоколадница». Такой набор арендаторов не появляется там, где покупательская способность средняя.
Помещение: угол на главном бульваре
Первая линия, центральная часть главного бульвара, прогулочные зоны прямо перед входом. Витрина угловая и панорамная — помещение видно и пешеходам, и с проезжей части.
Планировка правильная прямоугольная с одной колонной. Потолок 5,4 метра, мощность 30 кВт (0,36 кВт/м²) — рабочий набор для большинства форматов, кроме тяжёлого общепита.
Что пошло не так
Предварительный договор с сетевой пекарней подписали за полгода до передачи ключей — ровно по нашей обычной схеме. К моменту получения ключей арендатор от договора отказался.
Это тот случай, о котором стоит говорить прямо: предварительный договор снижает риск, но не отменяет его. Сеть может пересмотреть планы развития, закрыть направление, сменить требования к локациям — и никакая формулировка в договоре не заставит компанию открыть точку, которую она открывать не хочет.
Ситуация была неприятной по срокам: ключи на руках, значит эксплуатационные платежи пошли, а арендатора нет.
Как закрыли за месяц и дороже
Замену нашли в течение месяца. Новый арендатор — барбершоп премиального уровня, формат под покупательскую способность Раменок.
Ставку удалось поднять на 15% к условиям, о которых договаривались с пекарней. Причина простая и она же — главный вывод: ликвидное помещение торгуется в пользу собственника. Когда за лот готовы конкурировать несколько форматов, отказ одного арендатора становится не потерей, а поводом пересмотреть цену вверх.
Арендатор сразу приступил к ремонту.
Результат
Окупаемость для собственника — 11 лет с учётом ожидания ключей и без учёта индексации. Это нормальный показатель для бизнес-класса в престижном районе: здесь выше цена входа, но выше и устойчивость ставки, и капитализация.
Сорванная сделка стоила месяца и в итоге принесла +15% к ставке на весь срок договора.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат. До сделки вы не платите ничего.
