90 м² в Матвеевском Парке: купили на раннем этапе со скидкой и подписали алкомаркет за полтора года до ключей

Проект мы вели на ежедневном мониторинге с момента старта продаж: смотрели динамику по коммерческим помещениям, цены, темп выбытия лотов. На раннем этапе информации о «Матвеевском Парке» было мало, интереса — тоже, и коммерция здесь спросом не пользовалась. Именно поэтому ПИК давал заметную скидку.

Мы читали проект иначе. 35-этажные корпуса стоят плотно друг к другу; станция «Аминьевская», тогда ещё перспективная, — в пешей доступности; генеральный план построен вокруг центрального пешеходного бульвара, который идёт от метро и прошивает весь квартал. По заявлениям застройщика это будет самый длинный пешеходный бульвар Москвы. Западное направление на границе с Раменками — традиционно любимое и инвесторами, и ритейлом.

Лот был недооценён не случайно — с ним действительно есть что обсуждать. Планировка не самая простая, витрина одна и узкая. Для многих форматов это стоп-фактор: витрина — рабочий инструмент розницы, и её ширина напрямую влияет на входящий поток.

Мы посчитали иначе. Первое, что решает в торговом помещении, — положение относительно маршрутов, и здесь оно исключительное: отдельный вход прямо с центрального бульвара, 150 метров до метро. Второе — формат: алкомаркету не нужна широкая витрина и не нужна открытая посадка, ему нужен поток мимо двери и понятный вход. Слабость планировки для этого арендатора почти ничего не стоит.

Ограничение по мощности честное: 200 Вт/м² — это 0,2 кВт на метр, нижняя граница. Общепит сюда бы не зашёл без увеличения мощности, алкомаркету достаточно.

Ниже — коммерческие условия из нашей презентации того времени: с ними помещение выходило на рынок. Это предложение, а не итог переговоров: условия подписанного договора мы не публикуем.

Покупка на раннем этапе — это несколько лет ожидания без арендного потока и без права ошибиться в оценке. Дефицит информации, из-за которого лот стоил дёшево, работает в обе стороны: не только продавец недооценивает актив, но и покупатель может не увидеть проблему.

Планировка и одна узкая витрина сужали круг арендаторов заранее. Если бы формат под этот лот не нашёлся, помещение пришлось бы сдавать со скидкой ко всему рынку — и тогда скидка при покупке съелась бы скидкой при сдаче.

Наконец, метро. На момент покупки «Аминьевская» была перспективной станцией, а не работающей. Вся конструкция расчёта опиралась на то, что она откроется и бульвар получит маршрут к ней.

ПДА с федеральной сетью алкомаркетов подписали за полтора года до получения ключей. Это самый ранний предварительный договор в нашем портфеле: за такой срок сеть подписывается только тогда, когда локация её действительно устраивает, а условия зафиксированы жёстко.

Ранний ПДА решает два вопроса сразу. Собственник получает предсказуемый арендный поток с первого дня владения, а сеть — возможность занять лучшую точку в квартале до того, как за неё начнут конкурировать.

Алкомаркет работает больше года и показывает высокие обороты. Арендный поток пошёл с первого дня владения помещением — простоя между ключами и арендой не было.

Капитализация здесь продолжает набираться сама. Строятся новые очереди «Матвеевского Парка», развивается среда на Лобачевского, квартал сращивается с «Новым Очаково». Поток по бульвару к метро перед нашей витриной растёт с каждой введённой очередью, и вместе с ним растут и ставка, и цена помещения.