139 м² в Новом Очаково: из одного помещения сделали три точки и вышли на окупаемость 7,5 года

Проезд Стройкомбината на момент покупки — это промзона и железная дорога. Жилья вокруг нет, ритейла нет, смотреть не на что. Помещение здесь покупают либо по ошибке, либо по расчёту.

Расчёт был такой. В стрит-ритейле результат делает не «красота места», а сочетание двух вещей: плотность жителей и отсутствие конкуренции. Первое здесь закладывалось проектом — 35-этажные корпуса, 2 057 квартир только в первой очереди. Второе следовало из того же: коммерции в квартале почти не проектировалось, а старый фонд рядом её не давал. Дефицит помещений при высокой плотности — это условие, при котором ставка держится сама.

Дальше подтвердился и масштаб: ЖК «Новое Очаково» — часть Матвеевского кластера на 24 349 квартир, где четыре проекта («Новое Очаково», «Большая Очаковская 2», Vangarden и «Матвеевский Парк») связаны между собой. Всего в «Новом Очаково» проектных квартир 11 926, первая очередь на 2 057 введена в 2024 году. По центру квартала протянется пешеходный бульвар длиной около 1,9 км.

139,3 м² с непростой планировкой, но на первой линии — на въезде в жилой комплекс, в прямой видимости от станции МЦД-4 «Очаково» и остановок общественного транспорта. Весь трафик квартала физически проходит через эту точку.

Мощность довели до 41 кВт и увеличили официально — это 0,29 кВт/м². Официальное увеличение важнее самой цифры: неофициальная «договорённость по электричеству» рассыпается при первой же проверке, и сетевой арендатор на неё не подписывается.

Помещение на 139 м² с одной витриной — это либо один арендатор на всю площадь, либо задача. Мы выбрали задачу.

Разделили лот на две части и выделили общий тамбур: переднюю часть с единственной витриной — 36,6 м² — под аптеку, заднюю на 90 м² — под мультибрендовый пункт выдачи Wildberries, Ozon и Яндекс Маркета. Аптеке витрина нужна, пункту выдачи — нет: туда идут по адресу из приложения, а не с улицы. Это редкий случай, когда слабая часть помещения продаётся дороже сильной, потому что достаётся арендатору, которому витрина не нужна.

Тамбур получился большой — 12 м². Мы сделали его своими силами и за свой счёт: стяжка, плитка, перегородки, двери, стены и потолок под покраску, разводка электрики и воды с готовыми точками ввода для каждого арендатора.

С аптекой подписали предварительный договор за год до получения ключей. Пункт выдачи зашёл вторым — договор подписан через два месяца после приёмки помещения.

Разница в сроках объяснима: аптеке нужна лицензия и подготовка, она планирует открытие заранее и готова фиксировать условия задолго до ключей. Пункт выдачи запускается быстро и договаривается ближе к дате. Работать с ними нужно по разным календарям — если ждать от обоих одинаковой скорости, потеряешь либо одного, либо другого.

Тот же микс — аптека плюс пункт выдачи — мы позже собрали и в помещении на 103 м² в Троицке.

Окупаемость — 7,5 года без учёта индексации и с учётом двух лет ожидания ключей. Для сравнения: готовый арендный бизнес в Москве обычно окупается за 9–13 лет.

Результат собрался из трёх решений: купили на котловане в локации, которая выглядела плохо, но считалась хорошо; довели мощность официально; разделили помещение так, чтобы каждая часть досталась арендатору, которому именно она подходит. Арендаторы работают.