«Магнолия» в Павелецкой Сити: собрали супермаркет на 259 м² из двух помещений

Как мы показывали лот рынку

Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.

У собственника был подписан предварительный договор с сетевым арендатором. В последний момент арендатор от помещения отказался — уже после того, как ключи были получены.

Это худший сценарий из тех, что бывают на новостройке. Пока идёт стройка, простой ничего не стоит: помещения физически нет. Как только ключи на руках, начинают начисляться эксплуатационные платежи и налоги, а рынок вокруг уже занят — соседи, которые подписались вовремя, открылись и забрали трафик. Собственник выходит в экспозицию последним и из слабой переговорной позиции.

Второе осложнение — площадь. Помещение не было единым: собственнику принадлежали две части, одна в составе жилой башни, вторая примыкающая в стилобате. Каждая по отдельности — средний лот без выраженного преимущества.

Мы предложили не искать двух арендаторов, а сделать из двух помещений одно. 259 м² — это уже не «помещение свободного назначения», а конкретный формат: продуктовый супермаркет у дома. У такого формата свой круг арендаторов, свои требования и своя экономика, где ставка считается от товарооборота, а не от того, сколько просит собственник.

Объединение потребовало проработки: два помещения в разных конструктивах — жилая башня и стилобат, — и нужно было понять, где технически возможен проём, как пройдут инженерные сети и что скажет управляющая компания. Это разбор до переговоров, а не после: предлагать арендатору площадь, которую нельзя собрать, — верный способ потерять и его.

«Павелецкая Сити» — проект MR Group в Даниловском районе, 15 корпусов в эстетике арт-деко. Пять минут до Садового кольца, съезд на ТТК, 15 минут пешком до метро «Павелецкая».

Для продуктового формата важны две вещи: сколько жителей и как быстро они появятся. Введено 902 квартиры, вторая очередь (2025) — 856, третья (2027) — 738, четвёртая (2028) — 761; при полном заселении больше 8 500 жителей. Квартиры сдаются с предчистовой отделкой, поэтому заселение идёт быстро, а не растягивается на годы ремонтов. Плюс заявленный образовательный комплекс: школа на 720 мест и сад на 175.

Продуктовому магазину нужны внешние конденсаторные блоки под холодильное оборудование, кондиционирование и электричество с запасом. Всё это упирается не в собственника и не в арендатора, а в управляющую компанию: где физически разместить блоки на фасаде, как это согласовать, кто отвечает за шум и за внешний вид.

Мы вели эту часть сами — встречи с УК, согласование технических решений, вопрос увеличения мощности. Именно здесь чаще всего рассыпаются сделки с сетевым продуктовым: коммерческие условия согласованы, а разместить оборудование негде, и арендатор уходит.

Решение нашли, площадь арендатор занял, сейчас там идёт ремонт.

С продуктовой сетью договорились на формулу с процентом от товарооборота вместо чистого фикса. Для собственника это работает так: доход растёт вместе с выручкой магазина, а значит вместе с ценами и с заселением дома. Фиксированная ставка с индексацией 7% в год отстаёт от реальной инфляции, процент от оборота — нет.

Обратная сторона очевидна: в слабые месяцы такая ставка ниже фиксированной. Поэтому в договоре есть минимальный фикс — нижняя граница, ниже которой арендная плата не опускается независимо от оборота.

Из двух разрозненных помещений и сорвавшейся сделки собрался один ликвидный формат с сетевым продуктовым арендатором. Магазин в ремонте, открытие — лето 2026 года.

Собственник получил арендатора, который платит процент от товарооборота, то есть защищён от инфляции, и якорь, который дальше даёт трафик всем соседним помещениям в доме.