Помещение второй линии — то, что обычно считают недостатком. Но угол давал панорамные витрины на две стороны, а напротив стоял детский сад. Мы искали формат, которому нужны окна и родительский поток, а не витринный трафик, — и через пять месяцев после получения ключей сдали помещение медицинской лаборатории.
Как мы показывали лот рынку
Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.
Проект: 17 корпусов между двумя станциями метро
«Второй Нагатинский» стоит в ЮАО между «Коломенской» и «Нагатинской». В квартале 17 корпусов по 33–35 этажей, всего 4 500 квартир, из которых 1 700 на момент сделки были построены и сданы.
Такая структура важна для расчёта: помещение кормится не проектом целиком, а той его частью, которая уже заселена. 1 700 квартир — это уже рабочая база, и одновременно понятно, что поток будет расти по мере ввода остальных корпусов.
Вторая линия с двумя витринами
Помещение угловое, с панорамными витринами на две стороны, открытой планировкой и парковкой перед входом. Формально это вторая линия — то есть точка не стоит на главном пешеходном потоке.
Для розницы это минус, и он честный: за импульсной покупкой сюда не свернут. Но два фактора превращали лот в сильное предложение для другого круга арендаторов. Первый — окна: угловое помещение с двумя панорамными витринами даёт много естественного света, а это требование для медицинских кабинетов и для любого формата, где люди проводят время внутри. Второй — детский сад напротив: родительский поток дважды в день, целевая аудитория для медицины и детских услуг.
С какими условиями лот выходил в рынок
Условия из презентации того времени — предложение рынку. Условия подписанного договора мы не публикуем.
Почему снова медицина
Медицинская лаборатория — арендатор, который привязан к адресу лицензией и вложениями в отделку под требования надзора. Он не зависит от импульсного спроса: к нему идут по направлению врача, а значит вторая линия ему не мешает.
Тот же формат мы за полгода до этого поставили в помещение в «Бунинских Лугах». Повторяемость здесь не совпадение: у сети есть карта покрытия и понятные требования к залу, и когда помещение по ним проходит, переговоры идут быстрее, чем с розницей.
Пять месяцев от получения ключей до договора — нормальный срок для лота второй линии. Быстрее закрываются только помещения на первой линии или те, что подобраны под формат заранее, ещё до ключей.
Результат
Арендатор — медицинская лаборатория, открытая по франшизе. Работает, помещение приносит собственнику стабильный поток.
Главный вывод из кейса: вторая линия не приговор, а фильтр. Она отсекает розницу, но не отсекает форматы, для которых важнее свет, планировка и адресная аудитория рядом.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат. До сделки вы не платите ничего.
