Помещение в нашем доверительном управлении. Пять лет здесь работали детские бассейны: помещение было полностью переоборудовано под них — чаша 15 метров на первом этаже, антресоль с бассейном для грудничков. Бизнес не шёл, операторы менялись, каждый просил скидку. Мы поменяли не оператора, а профиль — и подняли аренду на 40% без единого дня простоя.
Как мы показывали лот рынку
Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.
Ситуация: помещение, заточенное под один формат
Пять лет подряд в помещении работала детская плавательная студия. Под неё всё и было построено: бассейн 15 метров глубиной 60 см на первом этаже, отдельная антресоль с небольшим бассейном для грудничков.
Формат не пошёл. Конкуренция в районе высокая, операторы бассейна сменились несколько раз, и каждый следующий приходил с одной и той же просьбой — снизить ставку. Это надёжный признак: дело не в конкретном арендаторе, а в том, что бизнес-модель в этой точке не работает. Менять оператора внутри того же формата означало повторить круг ещё раз.
Осложняющий фактор — переоборудование. Помещение, приспособленное под бассейны, для большинства других арендаторов выглядит как объект с дорогим демонтажом впереди.
Локация: 6 321 квартира в радиусе 500 метров
ЖК «Мыс Первый» стоит на Павшинском бульваре в Красногорске — в плотном жилом массиве прямо за МКАД. Мы посчитали окружение поквартирно, по каждому дому в радиусе 500 метров: получилось 6 321 квартира.
Помещение — первая линия в центре этого массива, на трафике к набережной. Широкий фасад, много витрин, два отдельных входа, парковка перед входом.
Ограничение — высота: 2,77 метра на первом этаже и 2,7 на антресоли. Это отсекает форматы, которым нужен объём, и как раз поэтому список подходящих арендаторов пришлось собирать точечно.
С какими условиями лот выходил в рынок
Помещение экспонировалось в двух вариантах — целиком и частью на 139 м². Условия ниже — из презентации того времени, это предложение рынку; условия подписанного договора мы не публикуем.
Решение: сменить не оператора, а профиль
Мы отказались от идеи искать четвёртую по счёту плавательную студию и стали подбирать формат, которому подходят именно те характеристики, что есть: 230 м², низкие потолки, два входа, широкий фасад, плотная жилая застройка вокруг.
Под это описание точно ложится даркстор — склад доставки продуктов. Низкий потолок ему не мешает, витрины не нужны, зато нужны площадь, входы, мощность и жители в шаговой доступности. Переговоры с сетями шли долго: федеральный арендатор проверяет локацию по своим данным о плотности заказов и не торопится.
Договорились с федеральной сетью и подписали договор.
Порядок действий, который дал ноль простоя
Ключевое в этом кейсе — последовательность. Сначала подписали договор с новым арендатором и только после этого уведомили действующего о расторжении.
Обратный порядок — сначала расторгнуть, потом искать — выглядит логичнее и стоит дороже: помещение пустует, ставка падает вместе с переговорной позицией, а специализированное оборудование предыдущего арендатора превращается в проблему. Мы этого зазора не допустили.
Результат
Арендатор заменён без единого дня простоя, арендная плата выросла на 40% к прежней. Помещение вышло из формата, который здесь не работал, и попало в формат, которому оно подходит по всем параметрам сразу.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат. До сделки вы не платите ничего.
