Помещение в клубном доме на Летниковской — в шаге от Павелецкой, но в момент сделки вокруг шла стройка: поднимались жилые комплексы и бизнес-центр, пешеходного потока почти не было. Мы искали арендатора, которому трафик не нужен, потому что клиенты приезжают к нему по записи. За четыре месяца сдали помещение под флагманский шоурум мебели.
Как мы показывали лот рынку
Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.
Клубный дом и Павелецкий деловой район
MITTE — клубный дом с апартаментами бизнес-класса: десять этажей, всего 16 апартаментов, два уровня подземного паркинга на 40 машиномест, патио для жильцов. Сдан в первом квартале 2021 года.
Расположение — в центре Павелецкого делового района: 800 метров до метро «Павелецкая» и вокзала, километр до Садового кольца, четыре — до ТТК; на аэроэкспрессе до Домодедово 45 минут. Рядом ТЦ «Павелецкая плаза» и бизнес-центры «Сибирский альянс», Vivaldi Plaza, «Кожевническая, 7».
Ключевая особенность для расчёта: сам дом жителей почти не даёт. Шестнадцать апартаментов — это не источник трафика, а признак класса. Помещение здесь живёт офисным районом и адресом, а не собственным домом.
Что было сложным: района ещё не было
На момент экспозиции окружение проекта не сложилось. Вокруг шла стройка: поднимались жилые комплексы HighLife и VOXHALL, бизнес-центр «Талер» был на начальной стадии. Пешеходный поток в локации был невысоким — тот случай, когда адрес звучит дорого, а людей на улице мало.
Для классической розницы это стоп-фактор. Магазину, кофейне, аптеке нужен человек, проходящий мимо витрины сегодня, а не через три года. Сдавать такое помещение «в рынок» означало бы либо ждать вместе с районом, либо давать глубокий дисконт.
Мы пошли по третьему пути: искали формат, чья экономика не зависит от прохожих.
Помещение: 50 кВт и отдельный вход
177,9 м² на первом этаже, состояние shell&core, отдельный вход и витринные окна. Потолок 3,25 метра. Инженерия для помещения такого класса собрана полностью: центральная противопожарная сигнализация и пожаротушение, оптоволоконный интернет, телефония от нескольких провайдеров, отопление, вентиляция, кондиционирование, вода и канализация.
Мощность — 50 кВт, то есть 0,28 кВт/м². По списку возможных назначений из нашей презентации видно, насколько широким был круг: кафе, бар, ресторан, мини-маркет, булочная, салон красоты, аптека, оптика, клиника, товары для дома, шоурум, офис. Помещение технически подходило почти всем — не подходил только район на тот момент.
Почему флагманский шоурум
Арендатор — компания, которая делает ремонты в квартирах премиум-класса и имеет собственное мебельное производство. Помещение ей нужно было под флагманский шоурум мебели и предметов интерьера.
Такой формат устроен иначе, чем розница. Клиент приезжает по записи, после первого контакта в интернете или по рекомендации; средний чек измеряется сотнями тысяч и миллионами; решение принимается за несколько встреч. Пешеходный поток за окном на эту воронку не влияет вообще — а вот адрес влияет: премиальный клиент по-другому воспринимает шоурум в клубном доме у Павелецкой, чем такой же зал в спальном районе.
Именно поэтому «слабый трафик» перестал быть аргументом против. Мы продавали арендатору не проходимость, а адрес, площадь под экспозицию и подземный паркинг для клиентов.
Результат
Сделка заняла четыре месяца. Арендатор сделал ремонт под свою концепцию и работает в помещении больше трёх лет.
За это время район вокруг достроился: жилые комплексы заселились, бизнес-центр открылся. То, что на момент сделки было риском, стало ростом стоимости помещения — и подтвердило исходную ставку на адрес.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат. До сделки вы не платите ничего.
