Помещение 103 м² в Троицке: разделили пополам и сдали Горздраву и Wildberries за полгода до ключей

Троицк — не спальный пригород, а самостоятельный город в составе Новой Москвы: 72 000 жителей, статус наукограда, кластер НИИ и научных центров, технопарки. Аудитория с высоким образованием и стабильной занятостью — то есть с предсказуемым чеком, а не с сезонными доходами.

Ключевая особенность рынка здесь другая: коммерция в городе почти вся из старого фонда. Помещения в советских домах не проходят по требованиям современных сетей — потолки, мощность, витрины, вход, погрузка. Спрос сетей на Троицк давно есть, а размещать их физически негде.

ЖК «Академик» — первая новостройка, которая начала здесь строиться, и застройщик у неё региональный: компания «ВЫБОР», для которой это первый московский проект. Новичок на рынке недооценил стоимость коммерции — цена входа оказалась ниже, чем такой же лот стоил бы у московского девелопера.

Лот стоит в торце жилого дома, в центре комплекса. Видно его и с улицы Городской, и изнутри ЖК — торцевое положение даёт две линии видимости вместо одной. Рядом парковка, коммуникации новые.

Главное здесь не метраж, а конфигурация: два отдельных входа. Помещение с одним входом на 103 м² — это один арендатор, и его придётся искать под всю площадь. Два входа превращают один лот в два независимых, каждый со своей витриной, своей вывеской и своим договором.

Потолок 4,6 м и 33 кВт на 103 м² (0,32 кВт/м²) — рабочие параметры для аптеки и пункта выдачи: обеим нужен свет, климат и торговое оборудование, но не производственная мощность.

Покупка в Троицке — ставка не на дом, а на город. В Москве плотность жителей вокруг лота считается по очередям в соседних корпусах; здесь считать надо по городу целиком и по тому, куда он движется. Ошибиться в такой оценке дороже, чем в московской: второго нового ЖК под боком не появится, и продать помещение быстро не выйдет.

Второй риск — застройщик. Первый московский проект регионального девелопера означает и низкую цену входа, и неизвестность по срокам и качеству. Дом достроили и передали, но на входе это была не гарантия, а допущение.

Третье — арендаторы. Обе сети, которые в итоге зашли, принимают решение по своим внутренним критериям, и оба формата конкурируют за первый этаж по всему городу. Прийти к ним нужно было раньше, чем они найдут альтернативу.

Вместо поиска одного крупного арендатора мы разделили помещение на две части — по числу входов. Каждая часть получила размер, который сети реально берут: аптека и пункт выдачи заказов работают на 35–60 м², и на такой формат кандидатов кратно больше, чем на сотню метров одним куском.

Микс подобран не случайно. Аптека и ПВЗ не конкурируют между собой, но собирают один и тот же поток: человек, который забрал заказ, заходит в аптеку по дороге, и наоборот. Оба формата дают ежедневную частоту визитов, а не разовые покупки — именно то, что нужно точке на въезде в город.

В нашем портфеле такой микс сработал дважды: тот же набор арендаторов мы собрали и в помещении на 139 м² в ЖК «Новое Очаково».

Оба договора — предварительные, подписаны за полгода до выдачи ключей. Это стандартный для нас инструмент на новостройке: он фиксирует ставку и условия до того, как помещение физически существует, и снимает главный риск инвестора — простой между получением ключей и первым арендным платежом.

Работа с планировкой шла параллельно переговорам: расположение перегородки, распределение мощности и точек подключения между двумя будущими арендаторами согласовывались до того, как каждый из них подписал свой договор. Переделывать это после подписания было бы дороже и дольше.

Арендаторы открылись в октябре 2025 года.

Окупаемость помещения — 6,5 года без учёта индексации и с учётом того, что часть срока ушла на ожидание ключей. Для сравнения: типовой готовый арендный бизнес в Москве окупается за 9–13 лет, и это считается нормальной доходностью.

Такой результат собрался не из одного фактора. Цена входа была ниже рынка, потому что застройщик выходил на московский рынок впервые. Планировка позволила получить двух арендаторов вместо одного, а значит и суммарную ставку выше. И решение принималось быстро — в городе, где нового предложения нет, второго шанса купить тот же лот не бывает.