Собственник пять лет держал в этом помещении собственный пивной бар, локация под его бизнес не пошла, и он пришёл к нам продавать. Мы посчитали и предложили обратный порядок действий: сначала найти сетевого арендатора, а продавать уже готовый арендный бизнес. За четыре месяца подписали долгосрочный договор с «Самокатом» — и собственник передумал продавать.
Как мы показывали лот рынку
Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.
Задача звучала как «продайте», а решением была аренда
Собственник владеет небольшой сетью пивных баров-магазинов в Москве. В этом помещении его точка проработала больше пяти лет, но локация для его формата оказалась не самой успешной, и он решил из неё выйти — то есть продать помещение.
Мы разобрали ситуацию и предложили другую последовательность. Пустое помещение на 211 м² — не самый ликвидный актив: покупатель считает риски простоя, торгуется по цене и требует дисконт за неопределённость. То же помещение с работающим сетевым арендатором и долгосрочным договором продаётся как готовый арендный бизнес — по доходности, а не по метрам, и заметно дороже.
Собственник согласился на стратегию «сначала арендатор, потом продажа».
Локация: первый дом от метро
«Татьянин Парк» — 25 высотных корпусов в Новой Москве, на пересечении МКАД и Боровского шоссе. В радиусе 400 метров живёт больше 15 000 человек.
Помещение стоит на основной улице района — улице Татьянин Парк — и это первый дом от метро «Говорово» по дороге к жилому массиву. Такая позиция даёт постоянный пешеходный поток: мимо проходят все, кто идёт от метро домой.
Конкуренция при этом слабая: коммерческих помещений в районе мало. Рядом уже работают продуктовые, «Ригла», Ozon, СДЭК, «Магнит» — набор, который подтверждает, что сети сюда идут.
Помещение: два входа, зона разгрузки, свободная планировка
Помещение после ремонта, с двумя отдельными входами и зоной разгрузки. Планировка свободная — несущими остаются только пилоны, что позволяет арендатору собрать под себя любую схему.
Два входа мы прорабатывали как отдельный сценарий: помещение можно было разделить на 117 и 95,3 м² и сдать двум арендаторам. Это расширяет круг кандидатов, но усложняет управление — и в итоге победил вариант с одним крупным арендатором на всю площадь.
Ограничение здесь одно и существенное: потолок 2,7 метра. Для торгового зала с высоким стеллажом или для общепита с вытяжкой это мало, и часть форматов отсекается сразу. Для дарксторного склада — не мешает.
С какими условиями лот выходил в рынок
Ниже — условия из нашей презентации того времени. Это предложение рынку, а не условия итогового договора: их мы не публикуем.
Как искали арендатора
Мы провели переговоры с большим числом сетевых арендаторов и параллельно прорабатывали вариант деления помещения на две части. Работа шла четыре месяца.
Подошёл формат даркстора — склада доставки продуктов. Для него ограничения этого помещения перестают быть ограничениями: витрины и высокие потолки дарксторy не нужны, зато критичны зона разгрузки, свободная планировка, электрическая мощность и близость к плотной жилой застройке. Всё это здесь было.
Подписали долгосрочный договор с федеральной сетью на условиях, устроивших собственника.
Результат
Арендатор работает, платит без задержек, в договоре есть индексация. Собственник, который приходил продавать, продавать передумал: помещение приносит поток, а не требует внимания.
При этом решение о продаже никуда не делось — оно просто стало выгоднее. Помещение с сетевым арендатором и долгосрочным договором продаётся быстро и с премией к цене пустого лота, с которой собственник начинал разговор.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат. До сделки вы не платите ничего.
