У этого лота нет выхода на улицу: вход только с благоустроенного двора жилого комплекса. Обычно это снижает и круг арендаторов, и ставку. Здесь сработало иначе — все 22 корпуса «Метрополии» объединены единым двором, и через него ходят все жители. Сдали за три месяца.
Как мы показывали лот рынку
Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.
Проект: 22 корпуса, полностью достроен
«Метрополия» — проект бизнес-класса от MR Group в ЮВАО, между станцией метро «Волгоградский проспект» и МЦК «Угрешская». Двадцать два корпуса этажностью 30–33, первая очередь заселена с 2021 года, комплекс полностью достроен и сдан.
Это принципиально иная ситуация, чем работа с новостройкой на старте. Жители здесь уже живут, маршруты сложились, поток можно не прогнозировать, а наблюдать. В проекте 5 882 квартиры, плюс рядом бизнес-центр и соседние жилые комплексы «Первый Дубровский» и HighWay — суммарно больше 13 000 человек с платёжеспособным спросом.
Закрытый двор: минус, который в этом проекте работает иначе
Помещение в стилобате центрального корпуса, вход — с благоустроенной территории закрытого двора. Витрины не выходят на улицу, случайного прохожего здесь не будет.
В большинстве комплексов это серьёзный дисконт: помещение видит только свой корпус. В «Метрополии» устройство другое — все 22 корпуса объединены единым двором, и он же служит основным пешеходным пространством квартала. Жители любого корпуса проходят через него, а не мимо. Фактически двор здесь работает как внутренняя улица на 13 000 человек.
Второй фактор — фильтрация аудитории. С улицы сюда не заходят, зато вся аудитория — жители комплекса, то есть регулярные клиенты, а не разовые. Для форматов с абонементами и повторными визитами это лучше уличного трафика.
Почему фитнес
Мы искали формат, которому уличная витрина не нужна, а нужны площадь, потолок и постоянная аудитория рядом. Фитнес-студия подходит по всем трём пунктам.
Потолок 6,25 метра — редкость для первого этажа, и для зала это прямая ценность: свободный объём, возможность антресоли, место под тренажёры и функциональную зону. Клиент такой студии живёт в этом же дворе и ходит на занятия по абонементу — ему не нужна вывеска на проспекте.
Отдельно сработала деталь, которую видно только внутри проекта: в соседнем помещении открывается единственный в комплексе фитнес-клуб. Соседство двух фитнес-форматов выглядит как конкуренция, но на деле это разные продукты — большой клуб и студия персональных тренировок закрывают разные потребности, а вместе делают этот угол двора «спортивным» в глазах жителей.
Результат
Три месяца от постановки задачи до подписанного договора — нормальный срок для помещения без выхода на улицу.
Вывод, который мы забираем из таких лотов: закрытый двор нужно оценивать не сам по себе, а по тому, сколько корпусов через него ходит. Двор одного корпуса — это дисконт. Двор, объединяющий двадцать два корпуса, — это внутренняя улица, и цена ей соответствующая.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат. До сделки вы не платите ничего.
