InSync в ЗИЛАРТе: пересдали 117 м² день в день и подняли ставку на 60%

Как мы показывали лот рынку

Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.

Срок уведомления о расторжении — самый недооценённый пункт договора аренды. Пока помещение работает, о нём не думают; когда приходит письмо, он определяет всё.

Шестьдесят дней — это ровно столько, сколько нужно, чтобы вывести лот в экспозицию, провести показы, согласовать условия и подписать договор. При тридцати днях эта последовательность не помещается, и собственник почти неизбежно получает месяц-другой простоя.

Мы начали работать в день получения уведомления, не дожидаясь, пока помещение освободится.

ЗИЛАРТ — мультиформатный проект бизнес-класса на территории бывшего автозавода имени Лихачёва, вдоль Москвы-реки в ЮАО. Завершение планируется к 2028 году, при полном заселении здесь будет около 50 000 жителей.

Помещение стоит на первой линии пешеходного бульвара — улицы Татлина, — в центре уже сформированного торгового окружения сегмента «средний плюс». Это важное отличие от новостройки на старте: здесь не надо объяснять арендатору, каким район станет, — достаточно показать, кто уже работает рядом.

117 м² с качественным дизайнерским ремонтом, панорамными витринами на улицу и во двор и потолком 6 метров. Главное — технологическая вытяжка под общепит уже смонтирована.

Именно вытяжка определила, кого мы искали. Согласование вытяжки в жилом доме — самая долгая и самая рискованная часть запуска общепита: без неё арендатор считает не только деньги, но и месяцы, и часто отказывается. Готовая система превращает помещение из «подойдёт под кафе» в «можно открываться».

Ограничение существенное: 22 кВт на 117 м² — это 0,19 кВт/м². Для кухни с большим тепловым цехом мощности маловато, и это сужает круг форматов внутри общепита.

Технически сложной частью была не сама сдача, а стык. Возврат помещения от прежнего арендатора и передача новому прошли в один день: приёмка, подписание акта, передача ключей.

Отдельно мы помогли обеим сторонам с оборудованием — большую часть того, что стояло у гончарной студии, купил новый арендатор. Прежнему это сэкономило демонтаж и вывоз, новому — деньги и сроки запуска, а собственнику — простой, который неизбежно возник бы на время расчистки помещения.

Ставка выросла на 60% относительно того, что платила гончарная студия. Помещение не простояло ни одного дня — арендный поток шёл непрерывно.

Разница в 60% объясняется не переговорным мастерством, а форматом: студия ручной работы и кафе зарабатывают с квадратного метра по-разному, и платить готовы тоже по-разному. Помещение с готовой вытяжкой и потолком 6 метров стоит того, чтобы искать под него общепит: зашло кафе здорового питания InSync, а не сдавать первому откликнувшемуся.