Арендатор — гончарная студия — прислал уведомление о расторжении за 60 дней. Мы использовали эти два месяца целиком: нашли нового арендатора, подписали договор и свели возврат помещения и передачу новому арендатору в один день. Ставка выросла на 60%.
Как мы показывали лот рынку
Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.
Что даёт уведомление за 60 дней
Срок уведомления о расторжении — самый недооценённый пункт договора аренды. Пока помещение работает, о нём не думают; когда приходит письмо, он определяет всё.
Шестьдесят дней — это ровно столько, сколько нужно, чтобы вывести лот в экспозицию, провести показы, согласовать условия и подписать договор. При тридцати днях эта последовательность не помещается, и собственник почти неизбежно получает месяц-другой простоя.
Мы начали работать в день получения уведомления, не дожидаясь, пока помещение освободится.
ЗИЛАРТ: 50 000 жителей и сформированное окружение
ЗИЛАРТ — мультиформатный проект бизнес-класса на территории бывшего автозавода имени Лихачёва, вдоль Москвы-реки в ЮАО. Завершение планируется к 2028 году, при полном заселении здесь будет около 50 000 жителей.
Помещение стоит на первой линии пешеходного бульвара — улицы Татлина, — в центре уже сформированного торгового окружения сегмента «средний плюс». Это важное отличие от новостройки на старте: здесь не надо объяснять арендатору, каким район станет, — достаточно показать, кто уже работает рядом.
Помещение: 6 метров потолок и готовая вытяжка
117 м² с качественным дизайнерским ремонтом, панорамными витринами на улицу и во двор и потолком 6 метров. Главное — технологическая вытяжка под общепит уже смонтирована.
Именно вытяжка определила, кого мы искали. Согласование вытяжки в жилом доме — самая долгая и самая рискованная часть запуска общепита: без неё арендатор считает не только деньги, но и месяцы, и часто отказывается. Готовая система превращает помещение из «подойдёт под кафе» в «можно открываться».
Ограничение честное: 22 кВт на 117 м² — это 0,19 кВт/м². Для кухни с большим тепловым цехом мощности маловато, и это сужает круг форматов внутри общепита.
С какими условиями лот выходил в рынок
Условия из презентации, с которой помещение стояло в экспозиции. Это предложение рынку; условия подписанного договора мы не публикуем.
Синхронизация день в день
Технически сложной частью была не сама сдача, а стык. Возврат помещения от прежнего арендатора и передача новому прошли в один день: приёмка, подписание акта, передача ключей.
Отдельно мы помогли обеим сторонам с оборудованием — большую часть того, что стояло у гончарной студии, купил новый арендатор. Прежнему это сэкономило демонтаж и вывоз, новому — деньги и сроки запуска, а собственнику — простой, который неизбежно возник бы на время расчистки помещения.
Результат
Ставка выросла на 60% относительно того, что платила гончарная студия. Помещение не простояло ни одного дня — арендный поток шёл непрерывно.
Разница в 60% объясняется не переговорным мастерством, а форматом: студия ручной работы и кафе зарабатывают с квадратного метра по-разному, и платить готовы тоже по-разному. Помещение с готовой вытяжкой и потолком 6 метров стоит того, чтобы искать под него общепит, а не сдавать первому откликнувшемуся.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат. До сделки вы не платите ничего.
