Купить готовый арендный бизнес
с общепитом в Москве

Часто спрашивают про ГАБ с общепитом

• Какая доходность у ГАБ с общепитом? +
  Типичная валовая доходность — 9–12% годовых, окупаемость 8–11 лет. Разброс большой и зависит от арендатора: у сетевого якоря с длинным договором доходность ближе к нижней границе, у одиночного кафе — к верхней, как плата за риск. После налогов и эксплуатации чистая доходность ниже валовой на 15–30%, поэтому считаем модель по конкретному объекту — как устроен расчёт, в гайде как считать доходность ГАБ.
• Чем сетевой общепит отличается от одиночного кафе? +
  Это разница между якорем и рисковым арендатором. Сетевая пиццерия, бургерная или ресторанный холдинг садятся на длинный договор (до 10 лет), у них юрлицо с историей и стандарты работы — это надёжный поток. Единственное кафе от ИП даёт ставку выше, но и устойчивость ниже: бизнес зависит от одного владельца. Поэтому первое, что мы смотрим в ГАБ с общепитом, — кто именно арендатор.
• Насколько надёжен общепит как арендатор? +
  Средний по надёжности и сильно зависит от точки. Общепит закрывается чаще большинства форматов — по Москве это сотни заведений в год, крупные сети тоже сокращают портфели. Но у инвестора есть подушка: помещение под общепит оснащено мощностью и вытяжкой, а это дефицит. Если арендатор уходит, на готовую кухню быстро заходит новый общепит. Поэтому риск управляем, если арендатор и локация в порядке.
• Почему помещение с общепитом ликвиднее? +
  Под общепит помещение оснащают увеличенной электрической мощностью, технологической вытяжкой, мокрыми точками, и под него собраны разрешения. Создать это с нуля в обычном помещении долго, дорого и не всегда возможно — мощности и согласования есть не везде. Поэтому действующая кухня резко расширяет круг арендаторов, готовых зайти на адрес, и сокращает простой при смене арендатора.
• Сколько стоит ГАБ с общепитом? +
  Зависит от формата и площади: компактное кафе — это одни цифры, ресторан на 200–400 м² — другие. Помещение с небольшим кафе в жилом районе — нередко от 25–50 млн ₽, крупный объект с сетевым общепитом на сильной локации — 80–150 млн ₽ и выше. Цена определяется ставкой, типом арендатора и остатком договора; расчёт доходности раскрываем в презентации по каждому объекту.
• Что будет, если общепит закроется? +
  Это основной риск формата, и мы оцениваем его до сделки. Плюс в том, что помещение с готовой инженерией под кухню — востребованный объект: на него заходит другой общепит без больших вложений. До сделки мы считаем сценарий пересдачи: какие форматы подойдут, какая будет ставка и сколько займёт поиск. Чем сильнее локация и инженерия, тем короче возможный простой.
• Какой НДС и налоги у ГАБ с общепитом? +
  Зависит от продавца и режима. Юрлицо на ОСНО — в цене НДС 20%, важно, если покупателю нужен входящий НДС. ИП на УСН или физлицо — без НДС, но требования к структуре сделки строже. Будущий режим арендодателя (УСН 6%, УСН 15%, ОСНО) выбирается до сделки — он влияет на чистую доходность. Подробнее — в материале про налоги арендодателя. Инвестору, который формирует портфель, — наш подход к инвестициям в коммерцию.
• Берёт ли IDRE комиссию с покупателя? +
  По объектам этой подборки комиссию платит продавец — для покупателя подбор, разбор cap rate, проверка арендатора, инженерии и договора и сопровождение сделки бесплатны. Если речь о структурированной покупке (поиск по критериям, due diligence, юридическое сопровождение) — комиссия и условия обсуждаются индивидуально.