Мы работаем с «Галс-Девелопмент» на торговой галерее бизнес-центра Dubinin'Sky. Помещение на 39 м² подписали за полгода до передачи — под сетевую кофейню Rockets Coffee, ещё на этапе строительства комплекса.
Место сделкиПосмотреть на Яндекс КартахКак мы показывали лот рынку
Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.
Бизнес-центр класса Prime у Павелецкой
Dubinin'Sky — общественно-деловой комплекс класса Prime на Дубининской улице, владения 39–41, от «Галс-Девелопмент». Двадцать четыре этажа и три подземных, общая площадь 105 748 м², арендопригодная — 68 975 м², паркинг на 413 машиномест в трёх уровнях. Ввод в эксплуатацию — первый квартал 2026 года.
Аудитория торговой галереи в таком объекте отличается от жилой: это сотрудники офисов, приходящие пять дней в неделю в предсказуемые часы. Утренний кофе, обед, кофе после обеда — три пика в день, каждый будний день, без сезонных провалов, но и почти без выходных.
Торговая галерея как отдельный продукт
Первые два этажа стилобатной части отданы под торговую галерею: рестораны, кафе, магазины, просторная столовая, салоны бытовых услуг. На втором этаже — собственный фитнес-клуб на 2 185 м² с бассейном на четыре дорожки по 23 метра.
Проект собран по концепции «15-минутного города»: тротуар спроектирован в один уровень с проезжей частью, количество лестниц минимизировано, лобби задуманы как продолжение улицы — с высокими потолками и панорамными окнами. На территории — зелёные зоны с авторским ландшафтом, летние веранды, парковки для самокатов и велосипедов.
Для арендатора кафе это означает, что галерея не «прицеп» к офисам, а спроектированная среда, куда люди выходят намеренно.
Наш лот: 39 м² под кофейню
Тридцать девять метров — компактный формат «кофе с собой» с небольшой посадкой. В офисном комплексе это правильный размер: в пиковые полчаса важна скорость выдачи, а не количество столов.
Кофейня в бизнес-центре живёт по будням и почти простаивает в выходные — экономика здесь считается по будним дням и по числу рабочих мест в здании, а не по «проходимости улицы». При 68 975 м² арендопригодной площади база спроса формируется самим комплексом.
Как закрывали
Договорились на этапе строительства и подписали предварительный договор за полгода до передачи помещений. Для торговой галереи в строящемся комплексе это правильный порядок: галерея должна открыться одновременно со зданием, а не через год после того, как в офисы заедут арендаторы.
Ранняя подпись даёт кофейне время на проект и отделку, а девелоперу — понимание, каким будет состав операторов на открытии.
Результат
39 м² в торговой галерее бизнес-центра класса Prime, предварительный договор подписан за полгода до передачи помещений. Арендатор работает.
Помещение сдано под кофейню Rockets Coffee, договор подписан до передачи. Арендатор работает.
Это одна из двух сделок, которые мы закрыли в галерее этого комплекса. Вторая — цветочный бутик на 27 м².
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат.
