Оставить заявку
+7 (925) 274 54 95
info@idre.pro

Подборка ГАБ · Москва и МО

Готовый арендный бизнес
с аптекой в Москве

Помещения с действующим арендатором-аптекой: сетевой оператор, договор на 5–10 лет, поток с момента сделки. В подборке — объекты, по которым мы проверили арендатора, договор, реальную ставку и локацию.

Получить подборку Смотреть объекты
Готовый арендный бизнес с аптекой — помещение в Москве
8–9 %
доходность годовых, типичный диапазон
11–14 лет
срок окупаемости
5–10 лет
договор аренды у сетевой аптеки
Финансовый профиль

Почему ГАБ с аптекой — консервативный актив

Главная особенность

Сетевой арендатор и длинный договор — премия за надёжность, а не за доходность

Сетевой оператор, договор на 5–10 лет, поток с первого дня после сделки. Расплата — доходность ниже, чем у ПВЗ, бьюти или локального общепита, на 1–2 п.п. Это цена предсказуемости.

Сетевой арендатор

Ригла, 36.6 / Горздрав, Вита, Аптека.ру, Озерки. Договор подписывает юрлицо сети с историей и масштабом — не отдельный франчайзи.

Договор 5–10 лет

Стандарт крупных сетей — фиксированная индексация 3–5% ежегодно. ИПЦ встречается, но это скорее исключение. Расторгают в единичных случаях.

Подтверждение ликвидности

Аптеки выбирают первую линию, видимую вывеску, шаговую доступность. Если сеть зашла на адрес — локация прошла отбор отдела развития, который смотрит на трафик и конверсию.

Премия в цене

Готовность к доходу с момента сделки увеличивает цену на 10–20% относительно пустого помещения. Покупатель платит за то, что не нужно искать арендатора и ждать выручку.

До сделки

Что проверяем по объекту с аптекой

  • Реальная ставка vs рыночная

    Сравниваем текущую ставку с рыночными аналогами в той же локации и классе. Завышенная ставка перед продажей — типичный приём «упаковки» ГАБ: продавец показывает повышенную доходность, которая упадёт при пересмотре договора.

    Критично

  • Договор аренды целиком — не выжимка

    Срок, формула индексации, размер обеспечительного платежа, условия одностороннего расторжения, право субаренды, ответственность за капремонт. Смотрим, что остаётся от срока на дату сделки: 2 года или 7 — большая разница для оценки.

    Критично

  • Цена объекта и ставка капитализации

    Считаем: цена / годовой арендный доход = ставка капитализации. Для ГАБ с сетевой аптекой рыночный ориентир — 8–9%. Если продавец просит cap rate 6–7% — переплата. Если предлагают 11%+ — есть скрытый риск, ищем его в договоре или арендаторе.

    Критично

  • Юрлицо арендатора и бенефициар

    Сетевая аптека или франчайзи? У сети — головное юрлицо отвечает по обязательствам. У франчайзи — отдельное ИП или ООО без активов сети, риск выше. Проверяем ЕГРЮЛ, бенефициарную цепочку, наличие судебных дел.

    Проверяем

  • Налоговый режим и реестр 700-ПП Москвы

    Входит ли объект в реестр кадастровой стоимости (700-ПП) — это влияет на налог на имущество. Какой режим у продавца: ОСНО с НДС, УСН, патент? От этого зависит структура сделки и итоговая доходность после налогов.

    Проверяем

  • Локация: трафик, видимость, конкуренция

    Выезжаем на адрес, смотрим пешеходный поток, видимость вывески, шаговую конкуренцию. Аптека сильнее всего страдает, если в радиусе 200 м открывается сеть-конкурент. Этот риск инвестору важно оценить до сделки.

    Желательно
Подборка объектов

ГАБ с аптекой — действующие объекты в Москве

Ниже — помещения с арендатором-аптекой, по которым мы проверили: договор с сетевым оператором, остаточный срок аренды, рыночность ставки, юрлицо арендатора и налоговый режим продавца. По каждому объекту считаем cap rate и выходим в локацию на осмотр.

Презентация по объекту с разбором cap rate Договор аренды и due diligence до сделки Сопровождение сделки и структуры
Ответы на вопросы

Часто спрашивают про ГАБ с аптекой

  • Типичная валовая доходность — 8–9% годовых, окупаемость 11–14 лет. Меньше, чем у ПВЗ или локальных операторов (10–12%), — это плата за длинный договор и сетевого арендатора. После налогов и эксплуатации чистая доходность обычно ниже валовой на 15–30%, поэтому считаем модель по конкретному объекту.
  • Зависит от площади, локации и ставки. Помещение 50 м² у метро в спальном районе с аптекой за 250 000 ₽/мес даст цену порядка 33–37 млн ₽ (cap rate 8–9%). Помещение 80 м² в комфорт-классе у крупного транспортного узла со ставкой 500 000 ₽/мес — 65–75 млн ₽. В центре Москвы или у топовых ЖК — от 100 млн ₽. В подборке выше — объекты с диапазоном цен и параметров; стоимость и расчёт доходности раскрываем в презентации по каждому объекту.
  • Сетевые аптеки — не однородная история. Ригла, 36.6 / Горздрав, Вита, Аптека.ру: длинный договор, индексация 3–5% ежегодно, расторжения редки — это стандарт. Аптека «Апрель» — дискаунтер: арендатор надёжный, но договоры обычно короче и нередко без индексации, то есть реальная доходность со временем падает. Одиночная аптека или франчайзи даёт ставку выше, но юрлицо слабее. На карточке каждого объекта указываем сеть и ключевые условия.
  • У сетевых аптек договор подписывается на 5–10 лет, плюс автопролонгация. На вторичном рынке остаточный срок чаще всего — 2–6 лет. Если до конца договора осталось 1 год или меньше — это риск: арендатор может пересмотреть ставку при продлении или съехать. Если осталось 5+ лет — у инвестора понятный горизонт. Этот параметр всегда проверяем и фиксируем в карточке объекта.
  • Полноценный ГАБ — это всегда уже работающий объект, ДДУ ему не соответствует. Но есть промежуточный формат — ГАБ на ПДА (предварительный договор аренды): помещение в строящемся доме, на которое сеть подписала ПДА с депозитом, с фиксированной ставкой и сроком запуска. Это конструкция между «инвестиция в стройку» и «готовый ГАБ»: доходность чуть выше, но есть риск сроков ввода и адаптации помещения. Подходит инвесторам с горизонтом 3+ лет.
  • Главный риск любого ГАБ. Поэтому до сделки оцениваем не только текущего арендатора, но и ликвидность помещения «без арендатора»: подойдёт ли оно под другие форматы (медцентр, оптика, бьюти, продуктовый), сколько займёт поиск замены, как изменится ставка. Помещения, которые выбрала сетевая аптека, обычно ликвидны и под другие форматы — это и есть рыночное подтверждение. На презентации объекта мы всегда показываем сценарий «что будет при смене арендатора».
  • Зависит от того, кто продавец и какой режим. Юрлицо на ОСНО — в цене есть НДС 20%, важно если покупателю нужен входящий НДС. ИП на УСН или физлицо — без НДС, но требования к структуре сделки строже. Налог на имущество для собственника — по кадастру, если объект в реестре 700-ПП Москвы (для большинства торговых помещений в центре и у магистралей — да). Будущие платежи арендодателя зависят от выбранного режима: УСН 6%, УСН 15%, патент, ОСНО — каждый под свой сценарий. Это решение принимается до сделки, не после.
  • По объектам этой подборки комиссию платит продавец — для покупателя подбор, разбор cap rate, проверка договора и сопровождение сделки бесплатны. Если речь о структурированной покупке (поиск по критериям, due diligence, юридическое сопровождение) — комиссия и условия обсуждаются индивидуально.
Сделаем подборку помещений,
предоставим презентации
и подробную информацию по объектам,
организуем просмотр
и полностью сопроводим сделку
Cвяжемся с Вами в кратчайший срок
Не нашли, что искали?
Оставьте заявку!
Отправляя заявку Вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности сайта.