Помещение на 177 м² на второй линии, с антресолью и непростой планировкой. Для классической розницы это набор минусов: нет витринного трафика, часть площади «наверху». Мы искали не того, кто согласится, а тот формат, которому такая конфигурация подходит — и закрыли сделку за два месяца.
Как мы показывали лот рынку
Слайды — из нашего архива: так лот выглядел в экспозиции. Цифры и условия на слайдах — это предложение рынку на тот момент, а не условия подписанного договора. Ставку, на которой работает арендатор, мы не публикуем: это коммерческая тайна сторон сделки.
Вторая линия — это не «плохо», это другой арендатор
Помещение второй линии не видно с основного пешеходного потока: чтобы дойти, нужно свернуть. Для розницы, которая живёт на импульсной покупке, это приговор — магазину нужен человек, проходящий мимо витрины.
Но есть целый класс арендаторов, для которых вторая линия ничего не портит. К ним приходят целенаправленно: по записи, по адресу из приложения, по рекомендации. Кофейня на второй линии умрёт, компьютерный клуб, студия, сервис или пункт выдачи — нет.
Поэтому правильная работа с таким лотом начинается не с торга по ставке, а с отбора форматов. Сдавать вторую линию по цене первой, надеясь на удачу, — верный способ потерять несколько месяцев экспозиции.
Антресоль: 177 метров, которые считаются по-разному
Антресоль добавляет площадь, но не добавляет её ценности пропорционально. Для магазина второй уровень — это склад в лучшем случае: покупателя туда не поднять. Собственник при этом платит налоги и эксплуатацию со всей площади.
Компьютерному клубу антресоль подходит по устройству бизнеса: залы можно разнести по уровням, разделить зоны по типу игры и по возрасту гостей, вынести наверх более тихую или, наоборот, более шумную часть. Второй уровень превращается из обузы в планировочный ресурс.
Почему франшиза
Арендатор зашёл по франшизе сети компьютерных клубов. Для собственника франчайзи — арендатор с двойной опорой: за ним стоят стандарты сети, отработанная экономика точки и поддержка на запуске, а решение о локации проходит проверку не только его собственным энтузиазмом, но и требованиями франчайзера.
Формат при этом требователен к тому, чего в этом помещении хватало: площади и планировочной свободы. Компьютерному клубу нужны десятки рабочих мест, зоны и подсобные помещения — на 60 м² он не собирается.
Результат
Сделка закрыта за два месяца — быстро для лота с таким набором особенностей. Арендатор работает.
Общий вывод по таким помещениям простой: вторая линия и антресоль снижают цену только тогда, когда собственник пытается сдать их «как первую линию». Найденный под конфигурацию формат платит нормальную ставку и остаётся надолго — потому что переезжать ему в такое же помещение будет некуда.
Разберём ваше помещение так же
Посмотрим лот, посчитаем ставку по соседям и скажем, кто из сетей заходит в такой формат. До сделки вы не платите ничего.
