Собственник, который сдаёт помещение как ИП на упрощёнке, привык к короткому счёту: шесть процентов с арендных поступлений и никакой отчётности по НДС. С 2026 года порог освобождения от НДС опустился с 60 млн рублей до 20 млн, и попасть в число плательщиков стало заметно легче. Разбираем, где проходит граница сейчас, что изменил закон от 4 июля 2026 года и какие решения собственнику стоит принять до того, как НДС появится сам.
Порог освобождения: 20 млн рублей до 2029 года
Материал обновлён 16 сентября 2026 года. В первой редакции статьи стоял прежний график снижения порога — 15 млн рублей по доходам за 2026 год и 10 млн начиная с 2027-го. Закон от 4 июля 2026 года этот график отменил, и разделы про порог пересчитаны по действующей норме.
До 2025 года предприниматель на упрощённой системе не платил НДС, пока годовой доход держался ниже 60 млн рублей. С 1 января 2026 года порог опустился до 20 млн (ФЗ от 28.11.2025 № 425-ФЗ), и по первоначальному графику должен был снижаться дальше — сначала до 15 млн, затем до 10.
Закон от 4 июля 2026 года № 228-ФЗ этот спуск остановил. Планка в 20 млн рублей держится на 2026, 2027, 2028 и 2029 годы. Снижение до 15 млн перенесено на 2030-й, до 10 млн — на 2031-й.
| Год | Порог освобождения от НДС на УСН |
|---|---|
| 2025 | 60 млн ₽ |
| 2026–2029 | 20 млн ₽ |
| 2030 | 15 млн ₽ |
| 2031 | 10 млн ₽ |
Право на освобождение проверяется по доходу предыдущего календарного года. Поступления за 2025 год выше 20 млн рублей означают, что с 1 января 2026 года собственник уже плательщик НДС. Доход ниже порога даёт освобождение автоматически, отдельного заявления для этого не требуется.
Для арендодателя заморозка означает четыре года, которые можно планировать по одной ставке налога. Срок сопоставим со сроком типового договора аренды, и это меняет цену вопроса при согласовании: налоговый пункт перестаёт быть страховкой от события, ожидаемого в ближайшие месяцы.
Какие ставки НДС доступны собственнику
После превышения порога у предпринимателя на упрощёнке есть выбор из двух режимов НДС.
Пониженные ставки — 5% при доходе до 272,5 млн рублей в 2026 году и 7% в диапазоне 272,5–490,5 млн. Обе применяются без права принять входящий налог к вычету.
Общая ставка с 1 января 2026 года — 22%, до этого она составляла 20%. Право на вычет входящего НДС здесь сохраняется.
Собственнику, который сдаёт готовое помещение, обычно выгоднее пониженная ставка: входящего налога у него почти нет, вычитать нечего. Иначе считают те, кто строит или делает капитальный ремонт: подрядные работы и материалы приходят с НДС, и на общей ставке его можно зачесть.
НДС включается с даты, а не с суммы превышения
Самый частый вопрос собственника звучит так: если доход перешагнул 20 млн рублей, начислят ли НДС на сумму превышения. Механизм устроен иначе.
Обязанность возникает с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения (ст. 145 НК). Дальше налог начисляется на весь последующий доход, включая аренду других объектов, которые к превышению отношения не имели.
Месяц поступления значит здесь столько же, сколько сумма. Аванс, обеспечительный платёж, зачтённый в счёт аренды, и график расчётов по договору купли-продажи двигают дату перехода, а вместе с ней — срок, с которого НДС ложится на весь арендный поток.
Продажа помещения втягивает в НДС всю аренду
Практически любая сделка по коммерческому помещению сама по себе превышает 20 млн рублей. В год продажи доход собственника уходит за порог автоматически, и со следующего месяца НДС начинает начисляться на аренду остальных объектов портфеля.
Эффект тянется и на следующий год. Освобождение проверяется по доходу предыдущего календарного года: год, раздутый крупной сделкой, переносит статус плательщика НДС на весь следующий год, даже когда текущие поступления вернулись к обычному уровню.
Для собственника с несколькими помещениями это обычно дороже самого налога с продажи. Как считается налог по самой сделке, разобрано отдельно — налог с продажи нежилого помещения.
Сколько аренды помещается под порогом
20 млн рублей в год — это около 1,7 млн рублей поступлений в месяц. Чтобы перевести порог в размер портфеля, мы посчитали по своему каталогу готового арендного бизнеса: медианная доходность 8,7% годовых на выборке из 58 объектов, коридор 7,5–9,6%. Доходность здесь считается как годовая аренда к цене объекта, до вычета расходов, — то есть ровно та величина, которая формирует базу на упрощёнке «доходы».
При медианной доходности 20 млн рублей годовой аренды приносят помещения совокупной стоимостью около 230 млн рублей. По краям коридора граница сдвигается в вилку от 210 до 265 млн.
Ориентир грубый: он не учитывает простои между арендаторами, разброс ставок внутри портфеля и компенсации коммунальных платежей, которые сдвигают границу сильнее всего.
Коммунальные компенсации увеличивают базу
На упрощёнке «доходы» база формируется поступлениями на счёт, прибыль на неё не влияет. Компенсация коммунальных платежей, которую арендатор перечисляет собственнику, попадает в доход целиком: с неё платится 6% и она же засчитывается в годовой лимит.
Собственник считает коммунальные деньги транзитными и в лимит их не берёт. На практике именно эти суммы переводят годовой доход через 20 млн и включают НДС со следующего месяца. Ошибка обходится дороже самого налога.
Условие о коммунальных платежах проговаривается далеко не всегда. По нашему разбору 664 документов каталога оно названо прямо в 248 описаниях (37%), а НДС упомянут в 65 (10%) — в остальных случаях вопрос остаётся открытым до переговоров.
Если суммы значимые, у собственника есть два способа убрать их из своего дохода.
Патент: предсказуемость есть, лимиты остаются
Патент даёт фиксированную сумму налога. Она считается от потенциального дохода, установленного регионом, и не зависит от того, сколько предприниматель получил на самом деле.
Право на патент проверяется по фактически полученным доходам, а не по потенциальному из расчёта патента. При совмещении патента с упрощёнкой доходы обоих режимов при проверке лимита складываются, и коммунальные компенсации входят в этот счёт наравне с арендой.
Патент не покрывает продажу помещения. Доход от сделки уходит в упрощёнку, если она есть, и в НДФЛ, если её нет. Поэтому упрощёнку держат вторым режимом рядом с патентом — как раз на случай продажи и другого дохода, который патент не закрывает.
Пункт договора, который включает НДС без спора
Появление НДС в середине срока рождает конфликт не с налоговой, а с арендатором. Собственник сообщает, что к ставке добавляется налог; арендатор отвечает, что цена в договоре зафиксирована. Дальше идут письма, дополнительное соглашение, которое никто не подписывает, и разговор о съезде.
Формулировку «все налоги включены в арендную плату» собственнику принимать не стоит: она переносит законодательный риск на одну сторону целиком.
Начинать разговор стоит с положения самого арендатора. Если он работает как ООО на общей системе, начисленный НДС он примет к зачёту, и расход у него не вырастет. Большая часть возражений снимается уже на этом шаге.
По итогам цикла согласования с аптечной сетью в ЖК City Bay у нас сложилась формула, которую арендаторы принимают:
Что собственнику сделать до конца года
Посчитаем вашу налоговую нагрузку под конкретный портфель
Разберём поступления, проверим налоговый пункт в действующих договорах и покажем, где проходит ваша граница по НДС.
Частые вопросы
С какого дохода арендодателю на УСН нужно платить НДС в 2026 году?
Порог освобождения — 20 млн рублей за календарный год. Он заморожен на 2026–2029 годы законом от 4 июля 2026 года, снижение до 15 млн перенесено на 2030-й, до 10 млн — на 2031-й. Право на освобождение проверяется по доходу предыдущего года.
НДС начислят на всю сумму дохода или только на превышение?
На весь доход, полученный начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения (ст. 145 НК). Аренда других помещений, которые к превышению отношения не имели, тоже попадает под налог.
Какую ставку НДС выбрать арендодателю?
Пониженная ставка составляет 5% при доходе до 272,5 млн рублей и 7% в диапазоне 272,5–490,5 млн, обе без права на вычет входящего налога. Общая ставка с 2026 года — 22%, зато с вычетом. Собственнику, который только сдаёт помещение, обычно выгоднее пониженная: входящего НДС у него почти нет.
Входит ли компенсация коммунальных платежей в лимит по НДС?
Да, если деньги приходят на счёт собственника. На упрощёнке «доходы» база формируется поступлениями, поэтому компенсация облагается налогом 6% и засчитывается в годовой лимит. Не попадают в доход только прямые платежи арендатора поставщикам услуг и транзитные суммы по агентской схеме.
Спасёт ли патент от НДС?
Патент фиксирует сумму налога, но не убирает доходы из расчёта лимитов. Лимит считается по фактическим поступлениям, а при совмещении патента с упрощёнкой доходы обоих режимов складываются.
Что будет с налогами, если продать помещение?
Сумма сделки почти всегда превышает 20 млн рублей, поэтому в год продажи доход уходит за порог. НДС начинается со следующего месяца и распространяется на аренду остальных объектов, а статус плательщика переходит и на следующий год. Патент продажу не покрывает — доход попадает в упрощёнку или в НДФЛ.
Как прописать НДС в договоре аренды, чтобы арендатор согласился?
Рабочая формула: налог добавляется к ставке с потолком в 5 процентных пунктов, уведомление за 30 дней, индексация в год введения налога не применяется. Арендатору на общей системе стоит сразу показать, что начисленный НДС он принимает к зачёту.
