Купить готовый арендный бизнес
до 40 млн ₽ в Москве

Часто спрашивают про ГАБ до 40 млн ₽

• Что можно купить за 40 млн ₽? +
  Компактный готовый арендный бизнес с действующим сетевым арендатором. По нашему каталогу в этот бюджет чаще всего попадают аптека, алкомаркет, пункт выдачи, салон красоты и небольшой общепит в спальном районе Москвы или области. Крупные форматы — супермаркет целым зданием, объект в центре — в эту сумму обычно не помещаются, для них смотрят подборки от 60–100 млн.
• Какая доходность у ГАБ до 40 млн? +
  Типичная валовая доходность — 8–10% годовых, окупаемость 10–13 лет. Конкретная цифра зависит от арендатора, локации и остатка договора. После налогов и эксплуатации чистая доходность ниже валовой на 15–30%, поэтому модель считаем по конкретному объекту — как устроен расчёт, в гайде как считать доходность ГАБ.
• Почему этот сегмент называют самым ликвидным? +
  Речь о ликвидности перепродажи. На сумму до 40 млн больше всего покупателей — это первая ступень в готовый арендный бизнес, капитал такого размера есть у многих. Поэтому продать такой объект легко, он не зависает на рынке. Важный нюанс: купить, наоборот, бывает сложнее — высокий спрос означает, что удачные лоты разбирают быстро, и надо быть готовым принять решение.
• Можно ли купить ГАБ в центре Москвы за 40 млн? +
  Почти нет. В центре и на топовых торговых улицах цена даже за небольшое помещение с арендатором обычно выше 40 млн. За эту сумму берут качественные объекты в спальных и обжитых районах, у метро и в составе жилых комплексов — там доход держится на стабильном потоке жителей. Это нормальная и рабочая стратегия, если правильно выбрать локацию и арендатора.
• На что обратить внимание при покупке в этом бюджете? +
  На три вещи. Первое — реальность ставки: в доступном сегменте чаще встречается завышенная аренда «под продажу», которая упадёт при пересмотре. Второе — устойчивость арендатора и остаток договора. Третье — локация: за эту цену объект обычно в спальном районе, и весь доход держится на трафике конкретного адреса. Эти пункты мы проверяем по каждому объекту до показа.
• Какой НДС и налоги у ГАБ до 40 млн? +
  Зависит от продавца и режима. Юрлицо на ОСНО — в цене НДС 20%, важно, если покупателю нужен входящий НДС. ИП на УСН или физлицо — без НДС, но требования к структуре сделки строже. Будущий режим арендодателя (УСН 6%, УСН 15%, ОСНО) выбирается до сделки — в бюджетном сегменте налоги особенно заметно влияют на чистую доходность. Подробнее — в материале про налоги арендодателя. Инвестору, который формирует портфель, — наш подход к инвестициям в коммерцию.
• А если бюджет больше или меньше? +
  У нас есть подборки под разные суммы: до 20 млн — самые компактные объекты и доли, до 60 млн и до 100 млн — помещения побольше и сильнее по локации, от 100 млн — крупные объекты с якорными арендаторами. Скажите свою сумму — подберём оптимальный объект под неё.
• Берёт ли IDRE комиссию с покупателя? +
  По объектам этой подборки комиссию платит продавец — для покупателя подбор, разбор cap rate, проверка арендатора и договора и сопровождение сделки бесплатны. Если речь о структурированной покупке (поиск по критериям, due diligence, юридическое сопровождение) — комиссия и условия обсуждаются индивидуально.