Девелоперам и застройщикам

Коммерция в жилом комплексе, которая сдаётся

Концепция, tenant-mix и брокеридж коммерческих помещений на первых этажах: от посадки площадей в проекте до подписанных договоров с сетями. Работаем по Москве и области, берём и торговые центры, и бизнес-центры.

Разобрать коммерцию проекта +7 925 274 54 95отвечает брокер по коммерции
Первый этаж жилого комплекса с сетевыми арендаторами — Пятёрочка и Wildberries
10–20 лет
опыта ключевых специалистов в международном консалтинге — JLL, CBRE, Knight Frank, Cushman & Wakefield
480+
сетевых арендаторов в открытой базе — площадь, мощность и требования каждой сети
42
жилых комплекса и БЦ с собственным разбором первых этажей и окружения
3 250 м²
торговых помещений в собственности и управлении: сами ведём переговоры с сетями как арендодатель
Сборка первого этажа

Состав коммерции считается от количества квартир, а не от свободных метров

Аптека уверенно работает примерно на тысячу квартир, второй супермаркет в доме на девятьсот будет отбирать выручку у первого, а фитнес ждёт, пока заселится район. Задайте площадь коммерции и число квартир — конфигуратор соберёт состав по нашим нормам, разложит его по первой линии и двору и скажет, где дом столько точек не прокормит.

Состав первого этажа Площади, мощность и нормы плотности — наши рабочие, из практики сдачи первых этажей
Коммерция на первых этажах 1 700м²

Суммарная площадь нежилых помещений, которые вы продаёте или сдаёте.

Квартир в проекте 1 000кв

Около 2 700 жителей при 2,7 человека на квартиру. От их числа считаем и состав, и предел по каждому формату.

Добавьте помещения под целевое назначение
Планировка первого этажа Клик по помещению убирает его из состава
Двор и торец сервис, к которому идут по записи, и разгрузка
Жилые входы, лифтовые холлы и стояки корпуса
Первая линия якорь и активная торговля на потоке

Метки на помещениях — что заложить в проекте (вытяжку, разгрузку, отдельный вход) и в какую волну заполнения формат откроется. Красным горят форматы, которых в составе больше, чем выдерживает дом.

1 640м²
занято помещениями состава
60м²
свободно под добор форматов
1,7м²
коммерции на квартиру, типичная полоса 1,5–2
63
квартир на одно помещение в составе
Что показывает проверка по количеству квартир
Что заложить в проект под этот состав

Разобрать состав по вашему проекту

Пришлём нарезку по назначениям, требования к инженерии и план арендного дохода — по вашей квартирографии и локации. Состав сохраняется в браузере: вернётесь — он будет на месте.

Что мы делаем

Проект на бумаге и объект, который уже работает

В первом случае коммерцию ещё можно посадить правильно, во втором — вытащить из вакансии и слабого состава арендаторов. Задачи разные, поэтому и работа устроена по-разному.

Проект до реализации

Пока не залит первый этаж

Считаем спрос по зоне охвата и решаем, из чего складывается коммерческая часть: какие форматы окупят площадь, какая нарезка их выдержит и что должно попасть в задание проектировщику.

  • Анализ локации, конкурентного окружения и покупательского потока зоны охвата
  • Best-use: под какие форматы работает площадь и какая доля уходит под якорь
  • Целевой tenant-mix и очередь заполнения — кого зовём первым, кто идёт следом
  • Требования к инженерии и планировкам в задание проектировщику
  • План арендного дохода: ставки по форматам, сроки выхода на заполнение
  • Предброкеридж — переговоры с якорями и сетями до сдачи корпуса
Действующий объект

Дом сдан, часть площадей стоит

Разбираем, почему помещения не сдаются: цена, состояние, нарезка или состав арендаторов. Дальше — план: что можно поправить сейчас, а с чем придётся работать ставкой и сроками.

  • Аудит вакансии: какие помещения стоят, сколько времени и по какой причине
  • Пересмотр нарезки и объединение или деление блоков под реальный спрос
  • Ротация и усиление tenant-mix, замена слабых операторов
  • Ставки и коммерческие условия — по сегодняшнему рынку, с обоснованием по сделкам
  • Реконцепция торгового объекта: позиционирование, зонирование, состав
  • Брокеридж и сопровождение сделок до открытия арендатора
Концепция ценна ровно настолько, насколько её подтверждают арендаторы

Красивая презентация с идеальным tenant-mix стоит недорого, пока за ней нет переговоров с теми, кто эти площади займёт. Мы каждый день сдаём помещения на первых этажах и знаем, кто из сетей сейчас растёт, кто закрывает точки и на каких условиях подписывает договор. Поэтому концепцию проверяем спросом сразу, а не после сдачи корпуса.

Говорим до проектаМощность, шахты и разгрузку закладывают на стадии проектирования. После сдачи те же решения оплачивает собственник помещения, и половина арендаторов к этому моменту уже отпала.
Называем риски первымиЕсли площадь в этой локации не окупится под ретейл, скажем прямо и покажем расчёт, а не будем продавать концепцию ради гонорара.
Отвечаем за результатБрокеридж мы считаем закрытыми сделками: вознаграждение приходит по факту подписанного договора, и другого способа заработать на проекте у нас нет.
Кейсы · IDRE

Реальные сделки, которыми гордимся

История и практика в подробностях, которыми мы рады делиться. Если объект в списке — мы остаёмся с ним на связи не только до сделки, но и через год, три, пять, пока арендатор работает, а собственник доволен.

ЖК Павелецкая Сити фасад
В процессе строительства
Аренда
259 м²

Магнолия в ЖК Павелецкая Сити

Дубининская улица, 59Б
#управление#объединение-помещений

259 м² в ЖК Павелецкая Сити: после срыва договора с «Вкусвилл» собственник пришёл с уже принятым помещением. Объединили площади и подписали супермаркет «Магнолия».

Подробнее
На Я.Картах
ЖК Новое Очаково фасадГорздрав + Wildberries + Яндекс интерьер
Портфель IDRE
139 м²

Горздрав + Wildberries + Яндекс в ЖК Новое Очаково

ул. Стройкомбината, 1
#собственный-портфель#разделение-на-3-формата

Портфель IDRE: 139 м² в ЖК Новое Очаково. Купили на котловане, разделили на 3 части, сдали Горздраву, Wildberries и Яндексу. Окупаемость 7,5 лет.

Подробнее
На Я.Картах
ЖК Лесобережный фасадМАГНИТ интерьер
Аренда
252 м²

МАГНИТ в ЖК Лесобережный

село Николо-Урюпино, ул. Полковника Глазунова, 9
#фиксированная-аренда-+-%-от-товарооборота#федеральная-сеть

252 м² в ЖК Лесобережный, низкоэтажном МО-проекте: за пару месяцев подписали МАГНИТ — фиксированная аренда + процент от товарооборота.

Подробнее
На Я.Картах
ЖК Саларьево Парк фасадGang интерьер
Покупка + Аренда
104 м²

Gang в ЖК Саларьево Парк

НАО, ул. Трёхполье, 6, корп. 1
#угловое-помещение#школьно-садовый-кластер

104 м² угловое помещение в ЖК Саларьево Парк инвестору. Точка напротив крупнейшего школьного кластера района. Подписали под компьютерный клуб Gang без простоя.

Подробнее
На Я.Картах
ЖК Татьянин Парк фасадСамокат интерьер
Аренда
211 м²

Самокат в ЖК Татьянин Парк

Солнцево, улица Татьянин Парк, 11
#федеральная-сеть#переход-с-продажи-на-аренду

211 м² в ЖК Татьянин Парк: собственник хотел продать пустое помещение. Мы предложили сначала сдать федеральной сети — за 4 месяца подписали даркстор Самокат.

Подробнее
На Я.Картах
ЖК Павелецкая Сити фасад
В процессе строительства
Покупка + Аренда
52 м²

Дринкит в ЖК Павелецкая Сити

Дубининская улица, 59Б
#ПДА#электрическая-мощность-50-кВт

52 м² в ЖК Павелецкая Сити инвестору. Уникальная планировка, мощность 50 кВт от застройщика. За полгода до передачи подписали Дринкит по ПДА.

Подробнее
На Я.Картах
← свайпните карточки →
Открыть полный список кейсов
Документально подтверждено

Нам доверяют

Все письма →

13 рекомендательных писем от наших клиентов: девелоперов, торговых сетей и собственников ТЦ. Кликните на любое — прочесть оригинал.

Как устроена работа

Пять шагов: от разбора локации до открытия арендатора

Порядок один и для нового проекта, и для объекта с вакансией. Разница в том, где мы подключаемся: до проектирования правится планировка, после сдачи — состав арендаторов и коммерческие условия.

1

Локация и спрос

Считаем жителей в радиусе 500 м и точки притяжения в пяти минутах ходьбы: метро, остановки, школы, сады, парк. Дальше смотрим, кто уже работает в окружении, где формат перегрет и какие ниши в квартале пустуют.

2

Концепция и best-use

Определяем, какие форматы окупят площадь в этой локации, сколько метров уходит под якорь и в каком порядке зовём остальных: очередь заполнения решает не меньше, чем сам список.

3

Планировки и ТЗ

Переводим концепцию в цифры для проектировщика: где режем блоки, сколько киловатт заводим на каждый, куда идут вытяжные шахты, мокрые точки и разгрузка. Пока корпус не вышел на площадку, всё это правится на бумаге.

4

Предброкеридж

Идём к якорям и сетям до сдачи корпуса, чтобы подтвердить спрос предварительными договорённостями и уточнить ставки под то, что реально построено.

5

Брокеридж и открытие

Выводим помещения в экспозицию, сами идём к сетям, показываем, торгуемся и подписываем договоры. Арендатора ведём до открытия точки и остаёмся на связи, когда он уже работает.

Стадия проекта

Шесть решений, которые после стройки уже не переиграть

Каждое принимается на бумаге и стоит дёшево, пока корпус не построен. После сдачи то же решение стоит денег собственника помещения — и половины списка возможных арендаторов.

Электрическая мощность

Стандартная выдача застройщика — 0,2 кВт на м². Помещение 80 м² получает 16 кВт, а кафе нужно около 30 кВт, кальянной — 60 кВт, крупному фастфуду с кухней — кратно больше.

Докупка мощности начинается от 60 000 ₽ за кВт и ложится на собственника

Вытяжная шахта на кровлю

Шахта проходит через жилые этажи, поэтому закладывается только в проекте. Без неё горячий цех не согласовать: помещение остаётся под форматы без кухни.

Без шахты отпадают кафе, рестораны, пекарни и фастфуд — самый платёжеспособный спрос

Разгрузка и приёмка товара

Продуктовым сетям, алкомаркетам и пунктам выдачи нужна ежедневная поставка: подъезд для машины, площадка и вход без ступеней со стороны, не выходящей в детскую площадку.

Без разгрузки не встают супермаркеты и якорные продуктовые, которые держат трафик всей линии

Нарезка и глубина корпуса

Оптимальная планировка держит ширину витрины к глубине помещения примерно как 1:2. Глубже начинается тёмная зона: арендатор считает её складом и торгуется по ставке. Сетевой спрос сосредоточен в помещениях до 100–200 м² с понятной геометрией, без колонн посреди зала.

Помещение глубже 1:2 сдаётся дольше и со скидкой на дальнюю часть зала

Первая линия и входы

Витрина на проезжую улицу и вход с внешней стороны дают пассивный трафик; помещения внутрь двора живут только на жителях корпуса. Аптеки, алкомаркеты и кофейни смотрят на линию в первую очередь.

Внутриквартальные блоки выходят на ставку после заселения дома

Вода и канализация

Мокрая точка нужна общепиту, бьюти, медицине и детским центрам — это большая часть спроса на первые этажи. Подводка после сдачи упирается в чужие перекрытия и согласования с жильцами.

Помещение без воды сдаётся под непродуктовую розницу и выдачу заказов

Результат работы

Что остаётся у вас на руках

Рабочие документы по вашему корпусу: под них проектировщик правит планировки, а отдел продаж и брокеры считают деньги. Обзоров рынка вообще мы не пишем.

01

Концепция коммерческой части

Считаем спрос в зоне охвата, показываем состав форматов с долями площадей, условия якоря и очередь заполнения. По каждому решению написано, почему именно так, а не иначе.

02

Требования в задание проектировщику

Нарезка по назначениям с площадями и шириной витрин, места вытяжных шахт и мокрых точек, разгрузка, входы, мощность по каждому помещению.

03

План арендного дохода

Целевые ставки по форматам, сроки выхода на заполнение, сценарии для расчёта доходности объекта и оценки коммерческой части при продаже.

04

Воронка переговоров

Кого позвали, кто на какой стадии и где спорят по условиям: руководителю проекта видно движение по неделям, а не «работа ведётся».

Чем подтверждается

Торговые объекты команда вела и до IDRE

Агентство молодое, но люди в нём занимались торговой недвижимостью по 10–20 лет: международный консалтинг, управляющие компании, девелопмент. Большая часть этого опыта — со стороны собственника объекта: бюджет, вакансия, ротация арендаторов.

JLL Управление и аренда торговых центров

Департамент Property & Facility Management: брокеридж и арендные отношения по объектам портфеля компании в России и СНГ.

Knight Frank Брокеридж проектов девелопера ENKA

Стратегическое управление торговыми площадками и формирование tenant-mix торгово-развлекательных центров.

LYNKS Property Management Ритейл-консалтинг и концепции

Анализ best-use, коммерческие концепции торговых объектов, предброкеридж и реконцепция действующих центров.

УК и девелопмент Коммерческая дирекция объектов

Объекты в управлении и брокеридже управляющих компаний, развитие сети торговых центров в регионах России.

Региональные проекты в биографиях — прошлый опыт команды: сделки и услуги IDRE идут по Москве и Московской области. Работу IDRE подтверждают рекомендательные письма — среди них MR Group, Галс-Девелопмент, ТРЦ РИО Дмитровка, «Виктория Плаза» и «НордМолл», — и закрытые сделки с параметрами каждой.

Форматы сотрудничества

Три способа подключить нас к проекту

Можно взять один блок или всю цепочку — от концепции до заполнения. Аванс за обещания мы не берём: у консалтинга есть фиксированная стоимость по объёму работ, у брокериджа — вознаграждение по факту сделки.

Консалтинг

Концепция и планировочные решения

Проект на стадии проектирования или пересмотра. На выходе состав форматов, нарезка, требования к инженерии и план арендного дохода.

  • Анализ локации и зоны охвата
  • Best-use и целевой tenant-mix
  • Требования в задание проектировщику
  • План ставок и сроков заполнения

Фиксированная стоимость по объёму работ

Брокеридж

Заполнение и реализация помещений

Адресная работа с сетями и локальными операторами, экспозиция на площадках, переговоры и договоры. Продажа коммерческих лотов инвесторам идёт тем же порядком.

  • Предброкеридж до сдачи корпуса
  • Переговоры с якорями и сетями
  • Коммерческие условия и договор
  • Сопровождение до открытия точки

Вознаграждение по факту подписанного договора

Действующий объект

Реконцепция и работа с вакансией

Объект сдан, но часть площадей стоит или состав арендаторов не держит трафик. Разбираем причины и собираем план: что правим сейчас, что — при следующей ротации.

  • Аудит вакансии и ставок по рынку
  • Пересборка нарезки и зонирования
  • Ротация и усиление состава
  • Управление арендными отношениями

Аудит — фиксированно, заполнение — по сделкам

Наша фактура открыта

Посмотрите, чем мы работаем каждый день

База сетей 480+ сетевых арендаторов Площадь, мощность и требования каждой сети в 27 форматах — открыто, с подбором под параметры помещения. Открыть базу Разборы ЖК 42 комплекса Москвы и области По каждому — первые этажи, окружение и логика коммерции: как мы смотрим на проект со стороны арендатора. Смотреть разборы Сделки 35 закрытых кейсов Кто, в каком ЖК и на какой площади открылся: формат, площадь и результат по каждой сделке. Читать кейсы База знаний 45 разборов рынка Мощность, вытяжка, ставки, требования сетей и созревание новостройки — то, из чего складывается наша концепция. Открыть статьи

Разберём коммерцию вашего проекта

Пришлите планировки первого этажа и адрес — вернёмся с оценкой: какие форматы возможны, что мешает и на какие ставки можно рассчитывать. Если увидим, что задача не наша, скажем сразу.

Оставить заявку +7 925 274 54 95
О компании Рекомендательные письма Контакты
Вопросы девелоперов

Часто спрашивают

Специалисты у нас оттуда же — JLL, CBRE, Knight Frank, Cushman & Wakefield. Разница в том, что мы каждый день сдаём помещения на первых этажах Москвы и знаем спрос по конкретным сетям, включая тех, кто расширяется, кто закрывает точки и какие условия подписывает сейчас. Поэтому концепция опирается на живые переговоры и подтверждённый спрос.

Лучше всего до выдачи задания проектировщику, пока нарезка, мощность, шахты и разгрузка ещё на бумаге. Если корпус уже проектируется, остаётся согласовать инженерные решения и нарезку блоков. После сдачи работаем с тем, что построено: ставками, составом арендаторов и ротацией.

Анализ локации и зоны охвата, конкурентное окружение, best-use по каждому блоку, целевой tenant-mix с очередью заполнения, требования к планировкам и инженерии для проектировщика, план арендного дохода со ставками по форматам. Объём подбирается под задачу: иногда нужен полный разбор, иногда — проверка уже готовых планировок.

Основной объём — стрит-ретейл на первых этажах новых ЖК. Торговые и бизнес-центры тоже берём: у команды за плечами брокеридж и реконцепция ТРЦ со стороны собственника, работа с tenant-mix, ротацией и вакансией. Офисы, склады и гостиницы в наш профиль не входят.

Да, продажа лотов идёт тем же порядком: разбор объекта, расчёт доходности для покупателя, экспозиция и сопровождение сделки. У нас есть своя аудитория инвесторов в торговую недвижимость и открытый каталог, где такие лоты видит рынок.

У консалтинга фиксированная стоимость: она зависит от объёма работ и обсуждается на входе. У брокериджа вознаграждение по факту подписанного договора аренды или сделки купли-продажи. Предоплаты за обещания и абонентских платежей у нас нет.

Срок гарантировать нельзя: он зависит от локации, класса проекта, сроков заселения и того, что заложено в помещениях. Управляемых частей три: цена, готовность помещений и адресная работа с сетями. Предварительные договорённости с якорями обычно собираются до сдачи корпуса, массовое заполнение идёт вместе с заселением дома.

Сделки и услуги идут по Москве и Московской области. Региональные проекты в биографиях команды (Рязань, Новосибирск, Санкт-Петербург) — прошлый опыт по брокериджу и реконцепции торговых центров, мы показываем его как экспертизу, а не как зону работы.