Помещение в старом фонде у метро с действующим арендатором приносит примерно столько же, сколько помещение в новом жилом комплексе: по нашим ориентирам 9–11% годовых против 8–11%. Сегменты различаются другим: сколько участия объект требует от собственника после покупки. Со старым фондом мы работаем точечно, основная наша работа идёт в новостройках, и ниже объясняем почему.
Что мы называем старым фондом
Старым фондом на рынке называют помещения в сложившейся застройке: сталинские дома, кирпичные и панельные дома 1960–1980-х, реже дореволюционные доходные дома в центре. Коммерция в таких домах бывает двух видов. Встроенные магазины, булочные и ателье закладывались ещё по советскому проекту, а часть помещений на первых этажах появилась позже из квартир, переведённых в нежилой фонд.
Новостройкой в этой статье мы называем помещение в современном жилом комплексе, где первые этажи с самого начала проектировались под коммерцию, а домом управляет управляющая компания застройщика.
Сильная сторона старого фонда: трафик уже есть
Главное, что покупатель получает в старом фонде, это сложившийся поток. У метро и на торговых улицах можно постоять у витрины и посчитать, сколько людей проходит за час, а у действующего арендатора уже видны ставка и выручка. В новом квартале поток растёт по мере заселения, и первые годы помещение работает на будущее: подробнее эту механику мы разбирали в статье о том, как созревает новостройка.
По доходности сегменты близки. Ориентиры по нашим сделкам с готовым арендным бизнесом выглядят так:
Эти цифры показывают доход по договору аренды. Расходы собственника на содержание объекта в них не входят, и в этой части старый фонд и новостройка расходятся сильнее всего.
Где старый фонд требует больше участия собственника
Инженерные сети
Трубы, стояки, электрика и вентиляция в доме 1970-х, если их не меняли, служат уже полвека. Со временем приходится менять или модернизировать сети, окна, входную группу, иногда фасад. Авария на старом стояке бьёт по собственнику дважды: сначала счёт за ремонт, потом закрытый на несколько дней магазин, после которого арендатор приходит обсуждать скидку. В новом доме сети новые, и первые годы на них действует гарантия застройщика.
Документы и перепланировки
У помещения в старом доме длинная история владения, и за десятилетия в нём успевают перенести стены, прорубить вход или объединить его с соседней квартирой. Если перепланировку не узаконили, технический паспорт БТИ расходится с фактом, и узаконивание ложится на нового собственника. Отдельный вход с улицы в многоквартирном доме затрагивает общее имущество, поэтому требует решения собственников квартир, а при уменьшении общего имущества их общего согласия. У помещения в новостройке собственник обычно первый, а планировка совпадает с документами застройщика.
Кто управляет домом
Многие старые дома в Москве обслуживает ГБУ «Жилищник» района. У него десятки домов и своя очередь заявок, поэтому вопросы по вывеске, доступу к сетям или работам на фасаде решаются дольше и требуют настойчивости. В современном жилом комплексе управляющая компания отвечает за один квартал и заинтересована, чтобы коммерция на первых этажах работала: от этого зависит, как жители и покупатели оценивают проект.
Планировка: бывшие квартиры против помещений под арендатора
В старом фонде чаще встречается кабинетная планировка: коридор и несколько комнат за несущими стенами, которые нельзя снести. Для небольшого офиса или салона это работает, а сетевому продуктовому магазину, аптеке или кафе нужен открытый зал с витриной на улицу, и такая планировка им подходит хуже. Чем уже круг возможных арендаторов, тем дольше помещение будет стоять пустым, когда нынешний съедет.
Застройщики за последние пять лет начали учитывать требования арендаторов, раньше коммерция на первых этажах проектировалась по остаточному принципу. В новых проектах закладывают свободную планировку, витражное остекление, отдельные входы, выделенную мощность и шахты для вытяжки, поэтому одно помещение может занять и аптека, и кофейня, и пункт выдачи. Подробнее о двух инженерных фильтрах, которые решают, какой бизнес сюда зайдёт, написано в статьях про электрическую мощность и вытяжку для общепита.
Почему мы выбираем новостройки
Мы работаем с новостройками, потому что такое помещение требует от собственника меньше участия после покупки. Сети и документы новые, управляющая компания одна на квартал, а планировка рассчитана на сетевого арендатора, и замену арендатору в таком помещении найти проще. К этому добавляется рост: по мере заселения квартала растёт поток, вместе с ним ставка аренды, а за ставкой и стоимость помещения, которую рынок считает от арендного потока. Как это работает, мы показали в статье о капитализации коммерческой недвижимости.
У этого выбора есть цена: в новостройке приходится ждать, пока поток сформируется, и важно не ошибиться с самим жилым комплексом. Поэтому мы отбираем проекты до покупки, а не после, и по нашему опыту именно выбор ЖК и места внутри него решает больше, чем любая другая часть сделки. Критерии отбора разобраны в статье о том, как выбрать торговое помещение в новостройке, а объекты, которые мы сейчас рекомендуем, собраны в разделе «Новостройки».
Когда старый фонд стоит брать
Старый фонд оправдан, когда его главный плюс работает в полную силу, а минусы проверены и сняты. На наш взгляд, сочетание выглядит так: сильная локация с измеримым трафиком у метро или на торговой улице, дом с заменёнными сетями, документы, которые совпадают с фактом, и планировка, подходящая формату арендатора. Если к этому добавляется сетевой арендатор с длинным договором, объект может работать спокойно годами.
Такие помещения мы ищем точечно и собираем в подборке «ГАБ в старом фонде».
Что проверить перед покупкой помещения в старом фонде
- Когда в доме последний раз меняли стояки, электрику и вентиляцию: год постройки дома тут мало что говорит.
- Есть ли дом в региональной программе капитального ремонта и на какие годы назначены работы по фасаду и кровле, ведь леса на несколько месяцев закрывают витрину.
- Совпадают ли технический паспорт и выписка из ЕГРН с фактической планировкой, узаконены ли вход и перепланировки. Выписку можно заказать самостоятельно, как это сделать, мы описали в отдельной инструкции.
- Не является ли здание объектом культурного наследия: статус ограничивает работы с фасадом, окнами и вывеской.
- Кто управляет домом и как с ним решаются вопросы по доступу к сетям, вывеске и входной группе.
- Хватает ли выделенной мощности для формата будущего арендатора.
- Сколько раз помещение меняло собственников и нет ли в истории сделок, которые могут оспорить.
Если на половину пунктов нет ясного ответа, мы советуем либо закладывать эти работы в цену покупки, либо смотреть другой объект.
Проверим помещение до того, как вы внесёте аванс
Оценим состояние сетей, документы и планировку под арендатора, сравним объект с вариантами в новостройках. Вознаграждение — по факту сделки.
Частые вопросы
Что доходнее: помещение в старом фонде или в новостройке?
По ставке аренды сегменты близки: по нашим сделкам с готовым арендным бизнесом в старом фонде получается 9–11% годовых, в новостройках 8–11%. Разница появляется в расходах собственника на содержание объекта и в росте стоимости: в новом квартале ставка и цена помещения растут по мере заселения, а в сложившемся районе новых драйверов роста обычно нет.
Кто платит за ремонт стояков и фасада в старом доме?
Общедомовые сети и фасад относятся к общему имуществу: текущий ремонт идёт из платы за содержание дома, капитальный из взносов на капремонт. Собственник нежилого помещения платит и то и другое наравне с владельцами квартир. Сети внутри помещения, входная группа и витрины остаются на собственнике.
Можно ли сделать отдельный вход в помещение в старом доме?
Можно, но вход затрагивает фасад и придомовую территорию, то есть общее имущество. Нужен проект, решение общего собрания собственников, а если общее имущество уменьшается, то согласие всех собственников. Если здание объект культурного наследия, добавляется согласование с органом охраны памятников.
Работаете ли вы со старым фондом?
Да, точечно: берём помещения на сильном трафике, где здание и документы проходят проверку. Основная часть наших сделок идёт в новостройках, по причинам, описанным выше.
