Купить готовый бизнес в старом фонде Москвы

Часто спрашивают про ГАБ в старом фонде

• Чем ГАБ в старом фонде отличается от новостройки?+
  В старом фонде трафик уже сформирован: локация сложилась, поток у метро или на торговой улице понятен и измерим, ставка и прибыль арендатора предсказуемы. Зато здание изношено, а потенциала роста почти нет. Новостройка — наоборот: современное здание и потенциал капитализации, но трафику нужна раскачка. Старый фонд — ставка на предсказуемость, новостройка — на развитие.
• Какие риски у помещения в старом фонде?+
  Их три. Первый — здание: изношенные коммуникации, возможный капремонт и замена инженерии со временем. Второй — планировка: она не всегда удачная, и при смене арендатора помещение бывает сложнее пересдать, потому что у современных сетей свои требования. Третий — история владения: длинная цепочка собственников и перепланировок, где встречаются подводные камни. Поэтому здание, документы и ликвидность мы проверяем особенно тщательно.
• Почему вы работаете со старым фондом точечно?+
  Потому что не любой старый фонд подходит. Изношенное здание, неудачная планировка или мутная история владения легко превращают «доходный» объект в проблемный. Мы берём в подборку только топовые помещения на сильном, измеримом трафике у метро и на торговых улицах, по которым проверили здание и документы. Такой отбор — это и есть наша работа: показать объект, который действительно работает как часы.
• Что проверять перед покупкой ГАБ в старом фонде?+
  В первую очередь — состояние коммуникаций и здания (будущий капремонт), историю владения и юридическую чистоту, а также ликвидность помещения при смене арендатора. Дополнительно выезжаем и считаем трафик своими ногами, сверяем ставку с рыночной на этой улице и оцениваем планировку под широкий круг форматов. Удачная геометрия и витрина делают объект проще для пересдачи.
• Почему трафик в старом фонде считается понятным?+
  Потому что локация уже сложилась. В отличие от новостройки, где поток ещё набирается, у метро и на торговых улицах он стабилен годами. Его можно прямо измерить — посчитать, сколько человек проходит перед витриной в будни и выходные, утром и вечером. Из понятного трафика следует понятная ставка и понятная прибыль арендатора. Поэтому удачный объект в старом фонде так предсказуем.
• Какой НДС и налоги у ГАБ в старом фонде?+
  Зависит от продавца: юрлицо на ОСНО — НДС 20% в цене, ИП на УСН или физлицо — без НДС. Режим арендодателя (УСН 6%, УСН 15%, ОСНО) выбирается до сделки и влияет на чистую доходность. Подробнее — в материале про налоги арендодателя. Инвестору, который формирует портфель, — наш подход к инвестициям в коммерцию.
• Берёт ли IDRE комиссию с покупателя?+
  По объектам этой подборки комиссию платит продавец — для покупателя подбор, разбор cap rate, проверка здания, арендатора и договора и сопровождение сделки бесплатны. По структурированному поиску под конкретный запрос условия обсуждаются индивидуально.