4 июля 2026 года президент подписал закон, который удерживает порог освобождения от НДС для бизнеса на упрощёнке на уровне 20 млн рублей и не даёт ему опускаться ещё три года. Для арендаторов и для собственников помещений это, по сути, две разные новости. Разбираем, кого именно касается и что с этим делать.
Что именно поменялось
До 2025 года компания или ИП на УСН не платили НДС, если годовой доход не превышал 60 млн рублей. С 2026-го порог резко опустили — до 20 млн. По действовавшему графику он должен был падать и дальше: сначала до 15, затем до 10 млн, и всё больше небольших компаний автоматически попадали бы под НДС.
Новый закон этот спуск притормозил. Планка 20 млн остаётся на 2027, 2028 и 2029 годы. Снижение до 15 млн перенесено на 2030-й, до 10 млн — на 2031-й.
| Год | Порог освобождения от НДС на УСН |
|---|---|
| 2025 | 60 млн ₽ |
| 2026 | 20 млн ₽ |
| 2027 | 20 млн ₽ — заморожено |
| 2028 | 20 млн ₽ — заморожено |
| 2029 | 20 млн ₽ — заморожено |
| 2030 | 15 млн ₽ |
| 2031 | 10 млн ₽ |
Механика простая. Пока годовой доход не перешагнул 20 млн, НДС можно не платить. Как только доход за год превысил порог — со следующего периода вы плательщик НДС: на выбор пониженная ставка 5% без права на вычеты (для дохода до 250 млн) или общая ставка с вычетами.
По оценкам, сохранение планки коснётся более 360 тысяч предпринимателей. Бюджет заплатит за это недобором: 51,1 млрд рублей в 2027 году и порядка 100 млрд в год в 2028–2029-м. Это и есть цена передышки, которую дали малому бизнесу.
Арендаторам и малому бизнесу: передышка, но не переворот
Честно — не панацея. 20 млн выручки в год это примерно 1,7 млн в месяц. Крепкий магазин у дома, кофейня, небольшой шоурум перешагивают этот порог довольно быстро. Значительная часть арендаторов, с которыми мы работаем, давно за пределами льготы и платит НДС в штатном режиме — для них по сути ничего не меняется.
Больше того — порог перешагивается быстрее, чем кажется. Уже у предпринимателя с двумя работающими точками совокупная выручка, как правило, оказывается за планкой в 20 млн. Мы это видим по арендаторам: те, кто раньше дробил бизнес на несколько ИП, чтобы удержаться под лимитом — особенно в пунктах выдачи заказов, — всё чаще приходят к тому, что смысла в этом почти не осталось. Инфляция высокая, обороты растут в номинале, и порог всё равно перешагнёшь в ближайшее время, если ещё не успел.
А вот для совсем малого бизнеса и стартапов новость приятная. Это плюс три года предсказуемости: можно спокойно расти и планировать аренду, не закладывая в модель скачок налоговой нагрузки уже в 2027-м. Для начинающего арендатора предсказуемость часто важнее самой ставки — она напрямую влияет на то, потянет ли он помещение и как долго на нём удержится. Мера поддерживает ровно тот сегмент, из которого потом вырастают крепкие, устойчивые арендаторы.
Арендодателям: поток — да, продажа — нет
Отдельный разговор — про тех, у кого основной бизнес это сдавать в аренду и управлять собственной недвижимостью.
Аренда — как правило, под льготой. Грубый ориентир: если совокупная стоимость помещений, которые вы сдаёте, примерно до 200 млн рублей, то и годовой арендный поток обычно не дотягивает до 20 млн (около 10% доходности — типичная вилка для street-retail). Сдаёте в штатном режиме и НДС с аренды не платите.
Продажа — другая история. Практически любая сделка по коммерческому помещению сама по себе больше 20 млн рублей. В год продажи доход автоматически уходит за порог, и вы становитесь плательщиком НДС. Здесь новый закон не меняет ничего: заморозка касается арендного потока, а не разовой крупной сделки.
Вывод для собственника: если в планах продавать объект, налог нужно считать заранее и отдельно от аренды. Разница между «продал и заплатил как обычно» и «продал и внезапно попал на НДС» — это иногда миллионы рублей, о которых лучше знать до сделки, а не после. Мы подробно разбирали налоговые режимы арендодателя в 2026 — там вся логика выбора режима под конкретный портфель.
Посчитаем налог под вашу ситуацию
Поможем разобраться, как изменения касаются именно вас, посчитаем налог под ваши цифры и подскажем стратегию — держать, сдавать или продавать.
FAQ
С какого дохода на УСН нужно платить НДС в 2026–2029 годах?
Порог освобождения — 20 млн рублей в год. Если доход за год превысил эту сумму, со следующего периода бизнес становится плательщиком НДС. Пока доход ниже 20 млн — НДС можно не платить.
До какого года действует порог 20 млн рублей?
Планка зафиксирована на 2027, 2028 и 2029 годы. Раньше по графику она должна была опускаться уже с 2027-го — новый закон, подписанный 4 июля 2026 года, это отменил.
Что будет с порогом после 2029 года?
По действующему закону снижение до 15 млн рублей запланировано на 2030 год, до 10 млн — на 2031-й. Сроки ещё могут сдвинуть, как это уже произошло сейчас, но опираться стоит на действующий график.
Есть ли смысл дробить бизнес на несколько ИП, чтобы остаться под порогом 20 млн?
Всё чаще — нет. Уже с двумя работающими точками совокупная выручка обычно выходит за 20 млн, а при высокой инфляции обороты растут в номинале, и порог перешагивается сам собой. Плюс искусственное дробление налоговая отслеживает и может доначислить налоги. По нашему опыту, многие предприниматели — особенно в пунктах выдачи заказов — от этой схемы уже отказались.
Я сдаю несколько помещений — попаду ли я под НДС?
Зависит от арендного потока, а не от числа объектов. Грубый ориентир: портфель сдаваемых помещений стоимостью примерно до 200 млн рублей обычно даёт меньше 20 млн годовой аренды, то есть остаётся под льготой. Точную цифру нужно считать по вашим договорам.
Как продажа помещения влияет на НДС?
Сумма почти любой сделки по коммерческому объекту сама по себе превышает 20 млн рублей. В год продажи доход уходит за порог, и продавец становится плательщиком НДС. Заморозка порога на это не влияет — считать налог по сделке нужно отдельно.
Какую ставку НДС можно выбрать после превышения порога?
Два варианта: пониженная ставка 5% без права на вычеты (для дохода до 250 млн рублей) или общая ставка с правом на вычеты. Что выгоднее — зависит от структуры расходов и наличия входящего НДС.
