700-ПП Москвы: с этого начинается налог на имущество
Постановление правительства Москвы № 700-ПП — реестр коммерческих объектов, по которым имущественный налог считается от кадастровой стоимости. Попал объект в перечень или нет — меняет налог в разы.
Офисные здания и торговые объекты
Для офисных зданий и объектов, где коммерция — основное назначение, вероятность попасть в реестр высокая. Имущественный налог становится отдельной строкой в модели.
Street-retail в новостройках
Для street-retail на первых этажах жилых комплексов — как правило, ниже: помещение нередко не признаётся коммерческим объектом по критериям 700-ПП. Но автоматического правила нет.
Правило: проверка 700-ПП — обязательный пункт до подписания. Проверять нужно по конкретному адресу и кадастровому номеру, а не «по типу актива вообще».
Кто покупает: физлицо, ИП или ООО
Форма владения задаёт всю налоговую модель. Решение принимается до сделки — потом изменить без потерь почти невозможно.
| Форма | Налог на доход | Налог на имущество | Главный риск | Когда применять |
|---|---|---|---|---|
| Физлицо | НДФЛ 13–15%, без вычета расходов | По кадастру, если в 700-ПП | Риск переквалификации в незаконную предпринимательскую деятельность | Почти никогда для коммерции |
| ИП (УСН / Патент) | 6% или 15% на выбор | Освобождён, кроме 700-ПП | Страховые взносы (уменьшают налог при своевременной уплате) | Большинство частных инвесторов |
| ООО (ОСН) | 20% (прибыль) + НДС 20% | По кадастру, если в 700-ПП | Сложный документооборот | Корпоративные сделки с НДС, входящий НДС для зачёта |
Схема «куплю на физлицо, потом разберусь» — одна из самых дорогих ошибок в практике. При регулярной сдаче коммерческого помещения без статуса ИП налоговая может переквалифицировать деятельность с доначислениями за весь период, пенями и штрафами.
Режим налогообложения: что подходит под ваш сценарий
Вопрос «что выгоднее вообще» — неправильный. Правильный: «что подходит под мой сценарий?»
УСН «Доходы» 6%
Налог считается с дохода, уменьшается на страховые взносы. Предсказуемо, просто, без сложного учёта.
- Когда подходит: объект уже сдан, поток стабильный, расходов мало.
- Когда не подходит: есть крупная расходная база — ипотека, ремонт, эксплуатация.
УСН «Доходы − Расходы» 15%
База уменьшается на подтверждённые расходы. Не всегда выгоднее — нужен расчёт.
- Когда подходит: длинный горизонт, есть документально подтверждаемые расходы.
- Когда не подходит: продажа в 3–5 лет — риск пересчёта прошлых периодов.
Патент
Налог уплачивается вперёд. Стоимость зависит от района и площади. Декларации не нужны.
- Когда подходит: объект сдан, арендатор надёжный, риск вакансии низкий.
- Когда не подходит: новый объект с риском простоя — налог уплачен вперёд, не вернут.
ОСН
Налог на прибыль 20%, НДС 20% с правом вычета входящего.
- Когда подходит: объект встраивается в бизнес с амортизацией, нужен НДС в структуре.
- Когда не подходит: частный инвестор с одним-двумя объектами — почти никогда.
На старте нового объекта стоит начинать с УСН и переходить на патент после того, как арендатор стабилизировался хотя бы 6–12 месяцев.
НДС для ИП на УСН: порог снижается каждый год
С 2025 года ИП и ООО на УСН перестали быть автоматически освобождены от НДС. Порог выручки, после которого возникает обязанность платить, снижается ежегодно.
При арендной ставке от 100–150 тыс. ₽ в месяц порог в 15 млн набирается уже при нескольких помещениях или одном крупном. Сценарий с НДС надо просчитывать до сделки — при переходе порога обязанность возникает автоматически.
Подробнее об НДС на УСН — в отдельной статье IDRE.
Самозанятость для коммерческой аренды — нет
НПД («самозанятость») применяется к сдаче жилых помещений физическим лицам. Коммерческая аренда нежилого помещения — не подходит.
Кто советует оформить сдачу торгового или офисного помещения через НПД — либо не знает законодательства, либо рискует вашими деньгами. Для коммерции: ИП на УСН или патенте.
Главная ошибка: «пусть арендатор сам платит коммуналку»
Логика собственника: «Зачем получать деньги за свет и воду, платить с этого налог, потом переводить ресурсникам? Пусть арендатор платит по квитанциям напрямую — деньги мимо меня, и налогов нет».
На бумаге выглядит разумно. На практике — нет.
- Арендатор платит коммуналку напрямую в УК
- Деньги минуют счёт собственника
- Собственник декларирует только фиксированную аренду
- Арендатор заключает прямые договоры с энергосбытом, водоканалом, теплоснабжением
- Подписывает трёхсторонний договор с УК, где он — сторона по эксплуатации
- Счета выставляются на арендатора
Просто написать в договоре «коммунальные платежи оплачивает арендатор» — недостаточно. Нужны прямые договоры как отдельные юридические отношения между арендатором и поставщиком ресурсов.
Как встраивать налоги в инвестиционную модель
Доходность в рекламе — «грязная». Настоящая считается после всех налоговых обязательств. Три уровня анализа:
До сделки
- Проверить 700-ПП
- Решить, кто покупает: физлицо, ИП, ООО
- Понять, нужен ли НДС — исходя из налоговой позиции покупателя
- Подобрать режим под сценарий аренды
В модели владения
- Имущественный налог — отдельной строкой (если 700-ПП)
- Налог на доход по выбранному режиму
- Страховые взносы для ИП с учётом уменьшения налога
- Коммуналка — корректно через прямые договоры или в вашем контуре
На выходе (при продаже)
- Налог при продаже зависит от режима и срока владения
- Ранняя продажа на УСН 15% может пересчитать прошлые периоды
- Смена режима — это не обнуление прошлой истории
Чеклист собственника перед сделкой
- Проверить 700-ПП по конкретному адресу и кадастровому номеру
- Выбрать форму владения до покупки: физлицо / ИП / ООО
- Прописать в договоре корректное разделение фиксированной и переменной части. Если хотите вынести коммуналку — арендатор должен быть стороной прямых договоров с ресурсниками и УК Важно — влияет на доходность
- Понять, нужен ли НДС покупателю — по его налоговой позиции, не «потому что дешевле»
- Подобрать режим: горизонт владения, расходы, риск вакансии
- Просчитать порог по НДС — в 2026 году это 15 млн ₽ годовой выручки
- Учесть страховые взносы и их влияние на налог по режиму
- Согласовать налоговую структуру с консультантом до сделки, не после
Налоговый режим — не то, что «разберём потом». Режим, выбранный после покупки, почти всегда хуже, чем режим, выбранный до. Самые частые ошибки — именно те, что кажутся мелочью: «куплю как физлицо», «пусть арендатор платит коммуналку сам», «разберёмся с НДС по ходу». Каждая в какой-то момент превращается в конкретную цифру доначислений.
Разберём вашу налоговую модель на конкретных цифрах
Поможем выбрать форму владения, режим и структуру под конкретный объект. Разберём НДС и чистую доходность до подписания.
Подобрать объект → idre.pro