Купить готовый бизнес в центре Москвы

Часто спрашивают про ГАБ в центре Москвы

• Чем ГАБ в центре отличается от обычного старого фонда?+
  По типу здания центр — это тот же старый фонд у метро или на торговой улице. Разница в локации и цене: центр столицы — отдельный, трофейный сегмент. За престижный адрес, узнаваемость и устойчивый поток платят премию, поэтому доходность здесь ниже, а окупаемость длиннее. Зато ликвидность и сохранность капитала максимальные. Старый фонд вне центра доходнее, но не такой статусный.
• Почему доходность в центре ниже?+
  Потому что в цену заложена премия за трофейность. Покупатели готовы платить за центральный адрес больше, чем приносит аренда в моменте, — это разменивается на престиж, надёжность и ликвидность актива. Чем выше цена при той же аренде, тем ниже доходность и длиннее окупаемость. Это нормальная логика премиального сегмента: здесь зарабатывают не столько на текущем потоке, сколько на сохранении и росте стоимости капитала.
• Что значит «переплата за трофейность»?+
  Трофейный актив — это объект, которым престижно владеть: знаковый адрес в центре, первая линия торговой улицы, узнаваемое здание. За такие активы рынок просит наценку сверх чисто инвестиционной стоимости. Эта переплата оправдана, если вам важны статус, ликвидность и сохранность капитала. Наша задача — проверить, что наценка разумна и не превращает окупаемость в бесконечную, а трофейность подкреплена реальным трафиком.
• Какие риски у помещения в центре Москвы?+
  Первый — переплатить за адрес: трофейность легко превращается в завышенную цену и бесконечную окупаемость. Второй — здание: центр почти всегда старый фонд с износом, возможным капремонтом и иногда охранным статусом. Третий — ограничения: строгие требования к фасаду, вывескам и согласованиям в центре. Все три проверяем до сделки — сверяем наценку с рынком, осматриваем здание и поднимаем документы и регламенты.
• Что проверять перед покупкой ГАБ в центре?+
  В первую очередь — реальную ставку против трофейной наценки (премия должна быть разумной), состояние здания и коммуникаций и юридическую чистоту с длинной историей владения. Дополнительно подтверждаем трафик своими ногами, разбираем арендатора и договор и проверяем ограничения центра по фасаду и вывескам. На дорогом активе цена ошибки выше, поэтому проверка глубже.
• Какой НДС и налоги у ГАБ в центре?+
  Зависит от продавца: юрлицо на ОСНО — НДС 20% в цене, ИП на УСН или физлицо — без НДС. На дорогих центральных объектах НДС — заметная часть цены, поэтому структуру сделки разбираем заранее. Режим арендодателя (УСН 6%, УСН 15%, ОСНО) выбирается до сделки. Подробнее — в материале про налоги арендодателя. Инвестору, который формирует портфель, — наш подход к инвестициям в коммерцию.
• Берёт ли IDRE комиссию с покупателя?+
  По объектам этой подборки комиссию платит продавец — для покупателя подбор, разбор cap rate, проверка наценки, здания, арендатора и договора и сопровождение сделки бесплатны. По структурированному поиску трофейного объекта под конкретный запрос условия обсуждаются индивидуально.