Рынок недвижимости в 2026 году остывает — это видно по инвестициям, ставкам и темпам стройки. В аналитике звучит осторожный взгляд на торговую недвижимость, и легко прочитать это как приговор всему ретейлу. Но под давлением оказались большие моллы; первого этажа жилого дома это почти не коснулось. Формат «магазин у дома», к которому относится почти весь стрит-ретейл в новостройках, в тех же цифрах выглядит скорее бенефициаром. Делимся тем, что видим на рынке и в наших сделках.
Деньги с рынка не ушли — он просто остывает
Рынок недвижимости вошёл в 2026 год в режиме охлаждения, и это нормально. Экономика растёт медленно, стоимость денег высокая, ипотека дорогая. Для недвижимости стоимость денег — определяющий фактор: пока она такая, рынок не разгоняется, и цифры это подтверждают. Объём инвестиций в недвижимость России увеличивался несколько лет подряд: со 191 млрд рублей в 2018-м до пика около 1 310 млрд в 2024-м. В 2025-м — порядка 1,2 трлн, на 2026-й рынок закладывает примерно 850 млрд. Откат заметный, но даже он держит рынок выше уровней, на которых он был до 2022 года. Деньги никуда не делись — недвижимость по-прежнему держат как защитный актив, хотя характер сделок поменялся. Высокий объём теперь набирается точечными крупными сделками, а широкого потока частных покупок за ним нет. Доля институциональных инвесторов и закрытых фондов в объёме выросла в разы — до примерно 58% против 19% годом ранее. На рынок зашли «умные деньги». Иностранных инвесторов при этом практически нет, и эта строчка в балансе рынка близка к нулю не первый год.
Мы смотрим на это спокойно. Когда рынок остывает, с него уходят те, кто заходил на эмоциях и дешёвых деньгах. Остаётся тот, кто считает и закладывается в долгосрок. Частному инвестору в коммерцию это повод выбирать точнее — и понимать, что именно охлаждается.
Рынок расслоился: остывает не всё подряд
«Коммерческая недвижимость под давлением» — слишком грубое обобщение. Внутри сегмента всё по-разному, и разброс сейчас сильнее, чем в годы, когда росло почти всё. Три больших куска рынка ведут себя совершенно непохоже.
Жильё: стройка замедляется, а потребность — нет
Первый этаж не существует сам по себе. Он живёт за счёт жителей дома и района, поэтому жилищный цикл для нас прямой драйвер, а не фон. И картина по жилью двойственная.
С одной стороны — спрос охлаждается. Дорогая ипотека и пересмотр льготных программ сократили активную покупку квартир. Девелоперы замедляют ввод и используют паузу, чтобы наращивать земельный банк под будущие проекты. Объём площадей по договорам долевого участия снижается. На рынке «старой» Москвы падает не только спрос, но и новое предложение: застройщики концентрируются в верхнем ценовом сегменте, а разрыв между ценой новостроек и вторички за годы льготной ипотеки стал непривычно большим.
С другой стороны — структурная потребность в жилье огромна и никуда не делась. Обеспеченность жильём в России — около 29 м² на человека. Для сравнения: в США это 74, в Канаде 72, во Франции 51, в Германии 48, в Японии 42. Мы в самом низу списка. Добавьте возраст фонда: больше половины жилья в стране построено свыше 30 лет назад и требует обновления. Это формирует устойчивый базовый спрос на новое строительство — сейчас он сдержан дорогим кредитом, но не исчезает.
Для собственника коммерции вывод простой и двусторонний. Замедление ввода — это меньше новых первых этажей, выходящих на рынок одновременно, то есть меньше конкуренции за арендатора в проектах, которые всё-таки достроятся и заселятся. А структурный дефицит жилья означает, что эти проекты в итоге наполнятся людьми. Вопрос только в том, как быстро.
Что движет продажами квартир — и почему это касается аренды
Скорость, с которой корпус распродаётся и заселяется, упирается в одну вещь — чем покупатель платит за квартиру. Поэтому за ипотечным рынком мы следим не меньше, чем за арендными ставками: он управляет тем самым заселением, от которого зависит выручка арендатора внизу.
Несколько лет продажи новостроек держала льготная ипотека. С 2020 года она фактически превратила господдержку в главный инструмент стройки: ставки субсидировались, спрос рос, эскроу-счета наполнялись быстрее обычных депозитов. Массовые программы свернули — и этот драйвер теперь нужно замещать. Однозначной замены пока нет.
Главный кандидат — рассрочка от застройщика. Она поддерживает продажи, пока ипотека дорогая, но у неё есть обратная сторона. Пока покупатель не выплатил всю сумму, деньги не доходят до эскроу в полном объёме, покрытие проектного финансирования снижается, и часть риска девелопер берёт на себя. Инструмент рабочий, но не бесконечный.
Для собственника первого этажа связь прямая. Идут продажи квартир — наполняется район — выходит на рынок аренда внизу. Затормозились продажи — растягивается и заселение, и выход на стабильную ставку. Но структурный дефицит жилья спрос откладывает, не отменяя его. Подешевеют деньги или появится новая работающая программа — продажи и заселение ускорятся, а с ними и арендный поток на первых этажах.
Для первого этажа важна не стройка, а скорость заселения
Это мысль, которую мы повторяем каждому инвестору. Помещение на первом этаже начинает приносить рыночную аренду тогда, когда дом заселён. Между этими событиями — от года до двух-трёх. Стены есть, ключи выданы, а покупатель кофе ещё не переехал.
Поэтому для стрит-ретейла критичны три скорости, которых нет в обычном разговоре про «класс дома»:
Охлаждение рынка бьёт именно по этим скоростям: дорогая ипотека растягивает и распродажу, и переезд. Для инвестора это повод честно заложить длинный разгон. На практике мы считаем сделку так: первый год помещение часто идёт по сниженной ставке или по предварительному договору с арендатором, и только когда корпус заселяется, ставка выходит на рыночную. Если вы заходите на котловане, считайте сценарий, в котором район оживает через полтора года после ключей, а не через полгода. Мы детально разбирали, как устроена покупка коммерции по ДДУ на котловане, — здесь повторим главное: ранний вход даёт скидку 20–30%, но платит за неё инвестор временем и терпением на этапе заселения.
Отсюда наш фильтр на входе. Мы скорее зайдём в скромную на вид локацию с высокой плотностью и быстрым заселением, чем в красивую витрину там, где люди появятся нескоро. Заселение — это и есть тот рубильник, который включает аренду.
Ретейл охлаждается, и первым остывает торговый центр
В стратегиях рынка торговую недвижимость называют сегментом, который нужно переосмыслить. Но когда смотришь, что именно под ударом, выясняется: речь про большие торговые центры. Цифровизация уводит трафик из традиционных моллов, и девелоперы вынуждены вкладываться в реконцепцию — по оценкам рынка, около половины московских ТЦ нуждается в обновлении. Новое строительство торговых площадей обвалилось: с 913 тыс. м² в 2021 году до примерно 290 в 2022-м, и на 2026-й закладывают порядка 356. Большой ретейл строят всё меньше.
А что наступает на смену? В тех же обзорах прямым текстом: место мегамоллов, аутлетов и ретейл-парков занимают локальные торговые центры и малые форматы магазинов «у дома», которые закрывают повседневные потребности жителей на уровне района. То есть формат, который рынок записывает в победители, — это ровно то, чем мы занимаемся. Стрит-ретейл на первом этаже жилого дома и есть «магазин у дома». Логика здесь простая: большой молл конкурирует с маркетплейсом напрямую: за одеждой, электроникой, товарами длительного выбора человек всё чаще идёт в телефон. А за хлебом, кофе, лекарством, маникюром и посылкой человек идёт вниз, в свой двор. Это спрос, который онлайн не забирает по физике: его либо нельзя доставить мгновенно, либо нужно получить здесь и сейчас. Поэтому первый этаж держит трафик там, где молл его теряет.
Остывает формат, а не спрос на повседневное
Охлаждение рынка реально, и мы не рисуем вечный рост. Но бьёт оно по большому ретейлу и по тем, кто заходил на дешёвых деньгах.
Нового торгового предложения строят в разы меньше — значит, в хороших проектах меньше конкуренции за арендатора. Повседневный спрос — продукты, аптека, кофе, услуги — устойчив к онлайну. А структурный дефицит жилья гарантирует, что новые районы будут наполняться людьми, даже если медленнее, чем хотелось бы.
Дальше — практические следствия: как онлайн становится вашим арендатором и что считать «трофейным» объектом в стрит-ретейле.
E-commerce не убивает первый этаж — он его кормит
Самый недооценённый разворот. Принято думать, что онлайн-торговля — враг любой коммерческой недвижимости. На уровне молла так и есть. На уровне двора она становится арендатором.
Главный бенефициар роста онлайна — склады и дарксторы. Но дарксторы и пункты выдачи живут не только в больших логистических парках. Им нужна последняя миля — те самые 200–250 м² рядом с людьми. «Самокат», «Купер», ПВЗ Wildberries, Ozon и Яндекса — всё это наши арендаторы на первых этажах. Онлайн не выселяет первый этаж, он занимает его под новые форматы.
Это и есть практический ответ на страх «маркетплейсы убьют ритейл». Хорошее помещение в плотной локации не привязано к одному профилю. Не пошёл магазин — заходит даркстор. Съехал даркстор — заходит аптека или пункт выдачи. Мы разбирали отдельно, как ПВЗ маркетплейса работает в роли арендатора и почему это один из самых устойчивых форматов сегодня.
Что покупать в охлаждение: «трофейный» первый этаж
В стратегиях рынка есть точная формулировка: даже в период охлаждения капитал притягивают «трофейные объекты» — с уникальной локацией, устойчивым арендным потоком, понятными льготами и индексацией. Для крупных фондов трофей — это бизнес-центр класса Prime в центре. Переведём это на язык первого этажа.
«Трофейный» стрит-ретейл — не самый дорогой и не самый большой объект. Это помещение, которое держит арендный поток при смене арендатора и при слабом рынке. Его признаки:
Отдельный разговор — если вы уже владеете помещением. В охлаждение слабый арендатор по заниженной ставке превращается в двойную проблему: это и недополученная аренда, и заниженная стоимость актива. Лечится тем же якорем повседневного спроса, понятной индексацией и своевременной пересдачей сильному арендатору. По сути это управление стоимостью — то, чем мы и занимаемся, когда помогаем собственникам пересобрать арендатора.
Чего мы ждём от стрит-ретейла в 2026
Рынок остывает — это факт. Но охлаждение бьёт по большому ретейлу и по спекулятивным входам; формата «магазин у дома» оно почти не задевает. Нового торгового предложения строят меньше — меньше и конкуренции за хорошие точки. Повседневный спрос устойчив к онлайну, а сам онлайн приходит на первый этаж арендатором.
Риски тоже на столе, и мы их называем вслух. Потребитель осторожничает, слабый арендатор может попросить скидку. Заселение новостроек идёт медленнее из-за дорогой ипотеки — разгон до стабильной аренды дольше. Качество локации и плотность теперь решают сильнее, чем в годы, когда росло всё.
Если упростить до двух сценариев — мы обычно даём собственнику именно их:
Какой из них ваш — зависит от горизонта и аппетита к риску. Наша работа — показать разные варианты с последствиями. Нам, честно говоря, проще отговорить от слабой сделки, чем убедить в сильной.
Проверим локацию, плотность и риски до сделки
Посчитаем плотность, скорость заселения и запас арендной ставки. Покажем, где в охлаждение остаётся доходность, а где — только красивая презентация.
Частые вопросы
Раз рынок недвижимости охлаждается, стоит ли сейчас покупать стрит-ретейл?
Охлаждение касается прежде всего больших торговых центров и спекулятивных входов на дешёвых деньгах. Формат «магазин у дома» — повседневный спрос — держится. Покупать стоит, но избирательнее: локация и плотность сейчас решают сильнее.
Маркетплейсы и доставка не убьют первый этаж?
Большой молл — под ударом, повседневный первый этаж — нет. За хлебом, кофе, лекарством и услугами человек идёт вниз, во двор. А сам онлайн приходит на первый этаж арендатором: дарксторы и пункты выдачи снимают помещения рядом с жителями ради последней мили.
Почему для стрит-ретейла так важна скорость заселения?
Аренду платит трафик, а трафик — это заселённые люди, а не построенные стены. Между ключами и реальной плотностью проходит год-два. Если корпус распродаётся и заселяется медленно, арендатор внизу работает на части потока, и стабильная ставка наступает позже. Поэтому скорость продаж и заселения мы закладываем в расчёт окупаемости.
Какая плотность населения нужна, чтобы первый этаж работал?
Наша рабочая отсечка — 1 000–1 500 квартир в пешей доступности. Ниже повседневным арендаторам (аптека, кофейня, продукты) не хватает оборота. Высокая плотность способна вытянуть даже неброскую локацию — как было у нас в Новом Очакове.
Что считать «трофейным» объектом в стрит-ретейле?
Не самый дорогой, а самый устойчивый: якорь повседневного спроса, длинный договор с индексацией, плотные пешеходные потоки и площадь 50–150 м², которую легко пересдать. Такой объект держит поток при смене арендатора и слабом рынке — и притягивает капитал даже в охлаждение.
Стоит ли заходить на котловане в нынешних условиях?
Ранний вход по-прежнему даёт 20–30% экономии к цене на сдаче, но в замедленном рынке закладывайте длинный разгон: район может ожить не через полгода после ключей, а через полтора. На котлован имеет смысл идти в плотных локациях с сильным застройщиком и с расчётом на капитализацию, без ожидания быстрой аренды с первого месяца.
Какие форматы арендаторов устойчивее всего в охлаждение?
Повседневный спрос и то, что кормит онлайн: продуктовые супермаркеты и «у дома», аптеки, дарксторы и пункты выдачи, кофейни навынос, базовые услуги. Они меньше зависят от настроения потребителя и от конкуренции с маркетплейсами, чем магазины одежды или товаров длительного выбора.
