Общепит в Москве 2026: тысячи закрытий и льгота, которая лечит не всех
Российский рынок общепита потерял за 2025 год более 35 тысяч предприятий — на 10% больше, чем в 2024-м. По Москве та же динамика: 312 закрытий в 2024, 381 в 2025, шлейф крупных сетей — «Хлеб насущный» в банкротстве, «Шоколадница», «Ростикс», «Якитория» сокращают портфели. На этом фоне с 1 апреля 2026 государство вернуло общепиту льготу по НДС. Разбираем, что это значит для собственника помещения и инвестора, который смотрит на F&B-арендатора.
Что показывают цифры
Сухая статистика — самая честная часть разговора. По России в 2025 году ликвидировано около 35,4 тысяч предприятий общественного питания. Это на 10% больше, чем в 2024-м, и значимо выше любого «нормального» темпа выбытия в сегменте.
Москва идёт в общем тренде. По данным «Коммерсанта» и Retail.ru, в 2024 году в городе прекратили работу 312 кафе и ресторанов. В 2025-м — уже 381. Темпы 2026-го пока обгоняют прошлый год: за первые месяцы число закрытий держится выше прошлогоднего на десятки процентов.
В цифрах конкретных сетей картина та же. «Хлеб насущный» подал на банкротство в октябре 2025-го. «Шоколадница» закрыла около 20 точек за конец 2025 — начало 2026. «Ростикс» сократил сеть примерно на 25 локаций, «Якитория» — на восемь. Это не «отдельные сложности отдельных компаний», это структурная коррекция сегмента.
Собственнику важно держать в голове другое. Закрытие заведения — не равно закрытие помещения. Когда сетевик уходит, его место занимает следующий арендатор. Вопрос — за сколько месяцев и на каких условиях. И насколько просто пересдать. Об этом ниже.
Откуда взялась волна
Причин четыре, и они складываются друг с другом.
Себестоимость
Продукты в опте за 2024–2025 подорожали на 15–40% по разным категориям. Молочка, фарш, рыба, овощи — каждая линия бьёт по фуд-косту. Средний фуд-кост в Москве в 2024 был 28–32%, в 2026 — уже 33–38%. Минус пять-семь процентных пунктов маржи.
Фонд оплаты труда
Зарплаты линейного персонала в общепите выросли быстрее остальной экономики. Повар, бариста, официант — каждая позиция стоит в 1,4–1,6 раза дороже, чем три года назад. Найти людей — отдельный квест.
Налоги
С 2025 года порог НДС для УСН — 20 млн ₽ дохода. Кто пересёк — попал на 5–7% ставку и обязательную отчётность. Параллельно ужесточили патент. Совокупная налоговая нагрузка для среднего по выручке заведения выросла на 8–12% от оборота.
Спрос
Средний чек номинально вырос, в реальных деньгах — нет. Люди реже ходят ужинать в полный сервис, чаще — в формат «бистро», «кофейня с едой», доставку. Сети среднего ценового сегмента получили по полной.
Эти четыре фактора усиливают друг друга. Подорожали продукты — растёт цена меню — падает посещаемость — арендная ставка съедает большую долю оборота — новое открытие на этой точке становится непривлекательным. Вырваться можно через высокую посещаемость топ-локации или через тонкую юнит-экономику с сильным концептом. Сети-середнячки не сильны ни в первом, ни во втором.
Льгота по НДС с апреля 2026: что именно поменялось
25 апреля 2026 года президент подписал Федеральный закон № 104-ФЗ. Для F&B-сегмента в нём два ключевых блока.
С 1 апреля по 31 декабря 2026 общепит на УСН и ПСН освобождается от НДС.
Зарплатное условие отменено. До этого освобождение работало только при средней зарплате не ниже среднеотраслевой по региону. Условие сняли.
Что осталось:
— доход за 2025 — до 60 млн ₽;
— доля выручки от общепита — не менее 70%;
— уведомлять налоговую не нужно, освобождение применяется автоматически.
Расширили порог постоянного освобождения от НДС: до 3 млрд ₽ дохода против прежних 2 млрд.
Условие по доле общепита ≥ 70% сохраняется. То есть малый и средний F&B получил передышку на 9 месяцев, крупный — расширенное окно навсегда.
Что это даёт арендатору в деньгах. Заведение на УСН с выручкой 50 млн ₽ за 2025 экономит на НДС около 2,5–3,5 млн ₽ за оставшиеся 9 месяцев года. Часто это та сумма, которая решает: продолжать или закрываться.
Считаем, льгота — это не «спасение». Это попытка государства затормозить волну закрытий и дать качественным операторам пересобраться. У кого юнит-экономика и так разваливалась — не вытянет даже с нулевым НДС.
Чего льгота не лечит
Здесь главное не обмануться. Освобождение от НДС работает в конце цепочки. На себестоимость, ставку аренды, ФОТ и спрос льгота не влияет совсем. Если фуд-кост 38%, ФОТ 30%, аренда 20%, налоги 5% — заведение не вытянет даже с нулевым НДС. Льгота помогает тем, у кого до НДС было +3–5% маржи. Это значительная, но не единственная группа на рынке.
— падающий средний чек в реальных деньгах;
— зависимость от трафика, а не от лояльной базы;
— завышенную аренду в локации без нужного потока;
— слабый концепт без своего лица.
На наш взгляд, главный риск для собственника — поверить, что льгота автоматически делает любого F&B-арендатора надёжным. Не делает. Поднимает шансы у тех, кто уже выживал. Слабые операторы продолжают закрываться по другим причинам.
Пересдача под общепит в готовом помещении заняла время даже у нас
122 м² в ЖК Саларьево Парк — наш собственный объект, купленный на котловане ещё в 2017 году. Первый арендатор — семейное кафе — отработал в этом помещении полных 5 лет. Помещение под общепит подготовлено полностью: технологическая электрическая мощность, вытяжка, мокрые точки, разрешения собраны и подписаны.
Когда первый арендатор уходил, мы рассчитывали на быструю пересдачу — другой F&B-оператор должен зайти на готовую инфраструктуру без капитальных вложений. На практике пересдача далась с трудом. Сегмент чувствует себя неуверенно: новые проекты в общепите запускаются осторожно, инвесторы в свои заведения считают каждый месяц окупаемости. В итоге подписали кафе грузинской кухни «Хинкали vs Хачапури» — концепт понятный, фуд-кост контролируемый, спрос на формат стабильный.
Вывод для собственника: даже готовое под общепит помещение в хорошей локации в 2026 не равно «арендатор найдётся за месяц». Закладывайте больше времени на поиск и серьёзнее фильтруйте кандидатов.
Сигналы качества F&B-арендатора
Несколько лет назад собственник брал то, что приходило. Сейчас рынок перетряхивает — можно и нужно фильтровать. Вот на что смотрим у нас, когда оцениваем кандидата в F&B-сегменте.
— Сеть из 5+ работающих точек, хотя бы одна — в локации с похожим трафиком.
— Чёткий концепт: что продаётся, кому, в каком ценовом сегменте.
— Прозрачная юнит-экономика: оператор называет средний чек, дневной оборот, фуд-кост без замешательства.
— Готов на длинный договор 3–5 лет с индексацией.
— Реальный собственник бизнеса в переговорах, а не управляющая компания франшизы на промежуточной структуре.
— Первое заведение в сети, особенно за пределами родного города.
— Концепт «европейская / авторская / средиземноморская кухня» без конкретики — оператор сам не знает, что продаёт.
— Просит беспроцентные арендные каникулы более 2–3 месяцев.
— Юридическое лицо открыто 2–3 месяца назад «под этот объект».
— Управляющий = шеф-повар = закупщик = бухгалтер в одном лице.
Эти признаки не дают 100%-гарантии. Они дают вероятность. В сегменте, где закрывается каждое десятое заведение в год, любая дополнительная вероятность — деньги.
Договор с F&B-арендатором: что переписать в 2026
Если сейчас подписываете или продлеваете договор с заведением — пересмотрите три пункта.
1. Формула аренды
Для общепита средней маржинальности рабочая модель — фикс + % от товарооборота, с минимальным уровнем фикса. Чистый процент работает в редких случаях. Чистый фикс жёсток для арендатора при текущей выручке. Минимальный фикс защищает собственника от провала первого года, процент даёт обеим сторонам участие в успехе. Из практики: фикс рассчитываем как 50–70% от рыночной ставки, процент — 6–10% от выручки, с ежеквартальной сверкой.
2. Индексация
Фиксированный процент в год — рабочая модель, в наших договорах обычно 7%. Привязка к инфляции выглядит «справедливее», но в реальности сложно администрируется и спорна. Фикс понятен обеим сторонам, не требует ежегодных согласований, не зависит от того, какой индекс использует Росстат.
3. Условия расторжения
В F&B-договоре с 2026 года прописываем чётко: уведомление за 60 дней при добровольном расторжении со стороны арендатора, штраф за досрочный выход в размере депозита, право собственника на досрочное расторжение при просрочке более 20 дней. Это базовая защита от того, что арендатор «тихо съезжает» без денег и без предупреждения.
Дополнительно стоит зафиксировать условия по коммунальным платежам (на ком счётчики, как считается общедомовое потребление), порядок капитального ремонта оборудования, ответственность за вытяжку и канализацию в части кухонных стоков. Мы детально разбирали налоговые режимы собственника в 2026 — это второй слой защиты собственника, после самого договора.
Стоит ли вообще звать F&B в помещение
Короткий ответ — смотря какое помещение и в каком окружении.
Помещение «работает» под F&B, если:
— первая линия с реальным пешеходным трафиком от 500 человек в час пик;
— минимум 50 м² с возможностью технологической вытяжки и водоотведения;
— электрическая мощность от 30 кВт, для горячего цеха — от 50 кВт;
— парковка или близость к МЦК/метро в шаговой доступности.
Если хотя бы один пункт не закрывается — F&B-арендатор будет страдать, и через 6–9 месяцев начнёт договариваться о скидке либо съедет. Лучше изначально звать другой формат — например, сервис, ПВЗ, аптеку, бьюти.
— Небольшие кофейни и кулинарии в новостройках первого года заселения без конкурентов.
— Сетевые франшизы с проверенной экономикой — Дринкит, Cofix, крепкие локальные операторы.
— Классические форматы (грузинская, узбекская, фастфуд) в обжитых районах с устойчивой клиентской базой.
— Здоровая еда в офисных локациях и спальниках с молодыми семьями.
— Премиум-рестораны в проходных локациях без целевой аудитории.
— Большие площади 200+ м² под полноформатный ресторан в новых ЖК.
— Нишевые «авторские» концепты без подтверждённой посещаемости.
— Заведения первой точки в сети, открывающие новую кухню «на тесте».
Что будет дальше
Прогноз на 2027 — не катастрофа, но и не возврат к 2023-му. Несколько вещей, в которые верим.
Льгота на УСН с высокой вероятностью продлится. Слишком много рабочих мест на кону, государство не позволит сегменту схлопнуться вдвое. Скорее всего, в декабре 2026 продлят на 2027 на тех же условиях или ужесточат порог дохода.
Слабые сети закончат сокращение. К середине 2027 рынок очистится — останутся те, у кого юнит-экономика реально работает, а не имитируется. Это нормальная санация после многолетнего роста.
Локальные операторы вырастят долю. Сетевики усложняют отбор и требуют долгих переговоров. Локальные — гибче, быстрее запускаются, не платят за бренд. В новостройках первого года заселения это часто оптимальный выбор для собственника.
Помещения с понятными техническими параметрами (мощность, вытяжка, мокрые точки, первая линия) станут дороже. Дефицит «правильного» помещения под F&B будет сильнее, чем в 2024–2025. Если ваш объект — из этой категории, можно подождать качественного арендатора, не соглашаться на первого попавшегося.
Поможем оценить помещение под F&B-арендатора
Проверим параметры под нужный формат, подберём концепт под локацию и поможем структурировать сделку так, чтобы выдержать рынок 2026.
FAQ
Кому положена льгота по НДС для общепита с апреля 2026?
Юрлицам и ИП на УСН и ПСН, которые оказывают услуги общественного питания (рестораны, кафе, бары, столовые и аналогичные форматы). Условия: доход за 2025 — до 60 млн ₽, доля общепита в выручке — не менее 70%. Уведомлять налоговую не нужно, освобождение применяется автоматически. Льгота действует с 1 апреля по 31 декабря 2026 года.
Сколько закрылось заведений общепита в Москве и по России?
По данным открытых источников, за 2025 год в России ликвидировано около 35,4 тысяч предприятий общепита — на 10% больше, чем в 2024-м. По Москве: 312 закрытий в 2024 году, 381 — в 2025-м, темпы 2026-го пока выше прошлогодних. Крупные сети тоже сократили портфели: «Хлеб насущный» в банкротстве, «Шоколадница» закрыла около 20 точек, «Ростикс» — 25, «Якитория» — 8.
Спасёт ли льгота по НДС весь общепит?
Нет. Льгота закрывает один из факторов — налоговую нагрузку. Себестоимость продуктов, ФОТ, ставка аренды и потребительский спрос остаются прежними. Помогает тем, кто на грани, и не помогает тем, у кого экономика принципиально не складывается. Льгота — это инструмент торможения волны, не её разворота.
Какая формула аренды лучше для F&B-арендатора в 2026?
В 2026 рабочая модель — фикс + % от товарооборота. Минимальный фикс защищает собственника от провального года, процент даёт участие в успехе. Типовые параметры: фикс — 50–70% от рыночной ставки, процент — 6–10% от выручки, сверка ежеквартальная. Чистый процент работает только с очень сильными сетевыми операторами, чистый фикс жёсток для арендатора при текущей маржинальности.
Стоит ли покупать помещение в новостройке под F&B-арендатора?
Стоит — если параметры помещения соответствуют требованиям сегмента: первая линия, электрическая мощность от 30–50 кВт, возможность вытяжки и водоотведения, площадь от 50 м². В правильной локации с правильным помещением — да. В сомнительной — нет, лучше смотреть на другие форматы: сервис, аптеки, бьюти, ПВЗ.
Какие F&B-арендаторы самые надёжные на рынке 2026?
Сетевые франшизы с 5+ работающими точками и прозрачной юнит-экономикой (Дринкит, Cofix, локальные кофейни 2-го эшелона), классические форматы национальной кухни (грузинская, узбекская) в обжитых районах с устойчивой клиентской базой, кулинарии и бистро рядом с офисными кластерами и крупными жилыми массивами.
Что делать, если F&B-арендатор уже съехал?
Не паниковать с ценой. Закладывать на поиск 2–4 месяца, а не «найдём за неделю». Жёстче фильтровать новых кандидатов по тем сигналам, которые описаны в статье. Если помещение технологически подготовлено под общепит (мощность, вытяжка) — пересдавать снова в F&B имеет смысл, иначе подготовка под другой формат потребует дополнительных вложений. Из практики IDRE: даже на готовом под общепит помещении в Саларьево Парке пересдача в 2026 заняла заметно больше времени, чем в 2023–2024.
