Купить арендный бизнес на ПДА
в строящихся объектах

Часто спрашивают про ГАБ на ПДА

• Что такое ПДА (предварительный договор аренды)?+
  Предварительный договор аренды — это соглашение между собственником и будущим арендатором о том, что после ввода объекта они подпишут основной договор на заранее оговорённых условиях. Его заключают, когда помещение ещё строится. По ПДА арендатор обычно вносит депозит, а ставка, срок и индексация будущей аренды уже зафиксированы. Покупая ГАБ на ПДА, вы приобретаете помещение вместе с этой будущей арендой.
• Почему ГАБ на ПДА доходнее действующего?+
  Потому что объект на стадии стройки продаётся с дисконтом к цене готового — обычно 10–20%. При той же будущей аренде меньшая цена означает более высокую доходность к вложенной сумме. Эта премия — плата за рыночный риск: вы ждёте ключи и принимаете вероятность, что арендатор не подпишет основной договор. Готовый действующий ГАБ доходность даёт ниже, зато поток идёт с первого дня.
• Что будет, если арендатор откажется подписать основной договор?+
  Это главный риск ПДА. В лучшем случае арендатор внёс депозит — обычно один месяц, — и при отказе он остаётся у собственника. В худшем, особенно если это крупный сетевой арендатор, по условиям договора он может выйти без штрафа, и тогда предварительный договор не стоит ничего: помещение остаётся пустым, и его нужно сдавать заново. По нашей практике от приёмки и подписания отказываются даже крупные сети и франшизы — по хорошим объектам в хороших проектах. Поэтому условия выхода из ПДА мы разбираем в первую очередь.
• Может ли застройщик перенести срок ввода?+
  Да, и в Москве это частая история. Перенос ввода сдвигает дату получения ключей, а значит и старт арендного потока — реальная окупаемость удлиняется на каждый месяц задержки. Поэтому при расчёте мы закладываем не обещанный, а реалистичный срок до ключей и смотрим, как застройщик соблюдал сроки на прошлых проектах. Надёжный застройщик заметно снижает этот риск.
• Какой дисконт нормален для ГАБ на ПДА?+
  Ориентир — 10–20% к цене аналогичного готового объекта, но единого правила нет: размер дисконта зависит от срока до ввода, надёжности арендатора и условий выхода из ПДА. Мы считаем, оправдывает ли скидка тот риск, который вы берёте. Слишком маленький дисконт не компенсирует ожидание ключей и неопределённость — в этом случае выгоднее смотреть действующий объект.
• Какой НДС и налоги у ГАБ на ПДА?+
  Зависит от продавца и структуры сделки: при покупке у юрлица на ОСНО в цене есть НДS 20%, у физлица или ИП на УСН — нет. Режим арендодателя (УСН 6%, УСН 15%, ОСНО) выбирается до сделки и влияет на чистую доходность. По строящимся объектам структура сделки бывает сложнее — разбираем её до подписания. Подробнее — в материале про налоги арендодателя. Инвестору, который формирует портфель, — наш подход к инвестициям в коммерцию.
• Берёт ли IDRE комиссию с покупателя?+
  По объектам этой подборки комиссию платит продавец — для покупателя подбор, разбор условий ПДА, проверка арендатора и сопровождение сделки бесплатны. По структурированному поиску под конкретный запрос условия обсуждаются индивидуально.