Материал написан летом 2024 года, когда реформа только готовилась, и описывает правила в той редакции. Пороги с тех пор менялись: с 2026 года освобождение от НДС на упрощёнке привязано к 20 млн рублей дохода, и этот уровень заморожен до 2030 года — об этом отдельный разбор. Ниже — как выглядела реформа на старте и какая логика в ней осталась прежней.
Что менялось с 2025 года
Изменения в Налоговом кодексе затронули и собственников коммерческой недвижимости. Компании и индивидуальные предприниматели, чей годовой оборот превышал 60 миллионов рублей, должны были платить НДС дополнительно к налогу на упрощённой системе.
Ставка зависела от оборота: для оборота до 250 миллионов рублей в год — 5%, для оборота от 250 до 450 миллионов — 7%.
Что действует сейчас. Порог освобождения от НДС на упрощёнке снизился до 20 миллионов рублей и заморожен на этом уровне до 2030 года. Актуальные правила и расчёты — в статье про порог НДС на УСН.
Кого это касалось на практике
Торговые помещения под сдачу в аренду в большинстве случаев покупают физические лица. Сдают их как ИП и применяют упрощённую систему.
Для тех, кто просто получает арендную плату, реформа в первой редакции почти ничего не меняла. При балансовой стоимости помещения 149 миллионов рублей и доходности аренды около 10% годовых доход составлял 14,9 миллиона — то есть оставался ниже тогдашнего порога, и платились те же 6%.
Где появлялась разница — при продаже
Изменения касались прежде всего сделок продажи. Если цена продажи превышала 60 миллионов рублей, к 6% по упрощённой системе добавлялся НДС на сумму сверх порога: 5% — до 250 миллионов, 7% — свыше.
Тогда же мы предполагали, что помимо общерыночного роста цен налоговые нововведения добавят к стоимости коммерческих помещений 5–7%.
Что из этого осталось верным
Механика не изменилась, изменились цифры. Налоговая нагрузка по-прежнему считается не от факта владения, а от двух вещей: какой доход приносит помещение и на кого оно оформлено. Именно поэтому вопрос «физлицо, ИП или ООО» решается до покупки, а не после — разбор в статье на кого оформлять коммерческое помещение.
Актуальные пороги, ставки и расчёты по годам — в разборе налогов арендодателя.
Посчитаем налоговую нагрузку по конкретному объекту
Смотрим цену, ставку аренды и форму собственности вместе — до сделки, а не после неё.
