Два помещения за 50 млн ₽ с одинаковым платежом 360 тыс. ₽ в месяц могут вернуть вложения с разницей в два с лишним года. Разницу создаёт один пункт договора, и решает в нём не столько процент, сколько слово рядом с процентом: «безусловная» или «по соглашению сторон». При анализе договора аренды мы смотрим на этот пункт первым, и ниже объясняем почему.
Чем индексация отличается от повышения аренды
Повышение аренды всегда означает переговоры. Собственник приходит к арендатору с доводом, что рынок ушёл вверх, арендатор отвечает, что выручка не растёт, и результат зависит от того, кому из них помещение нужнее.
Индексация записывается в договор один раз, при подписании: с такой-то даты платёж увеличивается на такой-то процент. Дальше пункт работает сам, без новых разговоров и новых бумаг. Для собственника это встроенный рост дохода, для покупателя готового арендного бизнеса (ГАБ) часть цены объекта: платёж первого года у двух помещений может совпадать, а деньги за десять лет договора окажутся разными.
По нашей практике индексация прописана в большинстве договоров с сетевыми арендаторами. Вопрос почти никогда не стоит так, есть она или нет. Вопрос в том, какая она и работает ли вообще.
Безусловная или по соглашению сторон
В договорах стрит-ритейла встречаются две формулировки, и различие между ними больше, чем между любыми процентами.
Безусловная индексация записывается так: «Арендная плата ежегодно увеличивается на 5% с 1 января». Коэффициент применяется автоматически. Согласие арендатора, переговоры и допсоглашение не нужны: наступила дата, и платёж стал другим. Только такой пункт можно закладывать в расчёт доходности.
Индексация по соглашению сторон отличается двумя словами: «Арендная плата может быть проиндексирована на 5% по соглашению сторон». Процент на месте, термин на месте, но применяется она лишь тогда, когда арендатор согласен. Право предложить повышение у собственника есть и без всякого пункта, поэтому к договору такое условие ничего не добавляет.
Дальше год за годом повторяется одна и та же сцена. Собственник приходит к арендатору с просьбой применить индексацию, арендатор отказывает, потому что ничто его не обязывает. Иногда раз в три года сеть соглашается поднять платёж на 3%, чтобы сохранить отношения. За десять лет договора аренда остаётся почти там же, где была при подписании, а инфляция за это время забирает заметную часть дохода.
Для расчёта индексация по соглашению сторон равна нулю. Неопытный собственник читает в договоре «5%» и считает, что рост заложен. Покупатель готового бизнеса видит в презентации «индексация 5%» и закладывает её в окупаемость. Оба ошибаются одинаково: арендатор вправе отказаться и почти всегда отказывается.
Поэтому первый вопрос к любому пункту об индексации звучит так: написано ли в нём «безусловная» или прямо сказано, что изменение платы не требует согласия арендатора. Процент идёт вторым вопросом.
Кто подписывает индексацию по соглашению сторон
Такое условие приходит из типовых договоров ряда сетей. Чаще всего мы видим его у «Красное & Белое» и у аптечной сети «Апрель»: сеть предлагает собственный шаблон, и безусловной индексации в нём нет.
Мы такие договоры не подписываем и арендаторов с таким условием собственникам не приводим. Известное имя на вывеске привлекает, но договор на десять лет без роста платежа означает десять лет, в течение которых доходность объекта только снижается. Подписывают подобные условия обычно собственники без опыта: сетевой арендатор кажется им гарантией, а пункт об индексации они читают по проценту, пропуская слова вокруг него.
Если вы покупаете готовый арендный бизнес с таким договором, считайте платёж неизменным на весь срок и сравнивайте объект с другими уже по этой цифре. Иногда он всё равно окажется выгодным, но решать нужно на честных числах.
Сколько процентов подписывают
Ориентиры из наших сделок такие. Сетевые арендаторы (аптеки, алкомаркеты, продуктовые) соглашаются максимум на 5% безусловной индексации в год, и 5% стоит в большинстве договоров с ними. Если помещение сети не особенно интересно и собственник заинтересован в сделке сильнее, чем она, индексация опускается до 3%. Крупная сеть на большой площади заходит надолго и торгуется жёстко, зато её подпись под десятилетним договором стоит дороже лишнего процента.
С индивидуальными предпринимателями и франшизами картина другая: там обычная индексация 7–10%. Небольшой арендатор спорит прежде всего за ставку первого года и за само помещение, а рост через год воспринимает как вопрос будущего и уступает в нём охотнее.
Отдельно стоит льготный первый год. К индексации он отношения не имеет: это скидка на запуск, пока дом заселяется и трафика ещё нет. Но в договоре оба условия часто соседствуют, и тогда индексация включается со второго или третьего года. Чтобы увидеть реальную картину, платёж нужно смотреть по годам, от первого до последнего, а не одной текущей цифрой.
Что индексация делает с окупаемостью
Окупаемость на рынке считают одинаково: цену объекта делят на годовой арендный платёж. Способ прост и понятен любому покупателю, но из него выпадает всё, что происходит после первого года. Рынок не учитывает в этой формуле ни индексацию, ни расходы на помещение, ни налоги, и покупатель получает число, которое с реальным возвратом денег совпадает редко.
Возьмём модельный объект: помещение за 50 млн ₽ с платежом 360 тыс. ₽ в месяц, то есть 4,32 млн ₽ в год. Посчитаем, за сколько лет арендные платежи вернут вложенные деньги при разной безусловной индексации.
| Индексация в договоре | Возврат вложений |
|---|---|
| нет или «по соглашению сторон» | 11,6 года |
| 3% | 10,1 года |
| 5% | 9,4 года |
| 7% | 8,8 года |
| 10% | 8,1 года |
Откуда берётся разница, видно по самому платежу: при безусловных 5% он вырастает с 360 тыс. ₽ в месяц до 438 тыс. к пятому году и до 558 тыс. к десятому. Посчитать это можно без специальных инструментов: годовые платежи с учётом роста складываются до тех пор, пока сумма не сравняется с ценой объекта.
Считали валовой поток, без налогов, расходов собственника и простоев между арендаторами. Таблица сравнивает пункты договора между собой, прогнозом доходности она не является.
Три процента против семи дают 1,3 года разницы на объекте за 50 млн ₽. Это больше, чем обычно удаётся выторговать по цене. А между безусловными 5% и теми же 5% по соглашению сторон лежат 2,2 года, хотя в презентации объекта оба варианта выглядят одинаково.
Чем длиннее договор, тем сильнее эффект. На договоре 11 месяцев индексация почти ничего не меняет, потому что до неё не доходит. На договоре от пяти лет и дольше, а именно такие стоят за качественным готовым бизнесом, она становится одним из главных условий сделки.
Что об этом говорит закон
Специальной статьи про индексацию в законе нет, она живёт внутри общего правила об арендной плате. Пункт 3 статьи 614 ГК РФ разрешает менять размер платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, «если иное не предусмотрено договором».
Пленум ВАС в постановлении № 73 от 17.11.2011 назвал эту норму диспозитивной: по соглашению сторон плату можно менять и чаще раза в год. Ограничение «не чаще одного раза в год» относится к одностороннему пересмотру, когда договор даёт такое право собственнику (п. 21).
Второй момент касается долгосрочных договоров, а у готового арендного бизнеса они почти всегда такие. Договор аренды сроком от года регистрируется в Росреестре. Когда стороны меняют размер платы отдельным допсоглашением, его тоже нужно регистрировать: президиум ВАС разъяснил в информационном письме № 59 (п. 9), что соглашение об изменении зарегистрированного договора является его частью, и до регистрации размер платы не считается изменённым.
Отсюда ещё один довод в пользу безусловной формулировки. Платёж меняется по уже зарегистрированному договору, без нового соглашения и без похода в Росреестр. Индексация по соглашению сторон, даже если арендатор согласился, требует допсоглашения и его регистрации, и любой сбой на этом пути оставляет платёж прежним ещё на год.
Фиксированный процент и инфляция
Фиксированный процент в договоре работает как ставка в споре о будущей инфляции, и рискуют в этом споре обе стороны. Инфляция в России по итогам 2025 года составила 5,59%, годом раньше 9,52%. Привычные 5% прошлый год примерно повторяют, а позапрошлому заметно проигрывают.
Собственнику 5% при инфляции 9,5% дают снижение реальной ставки каждый год, и десятилетний договор закрепляет это надолго. Арендатору те же 5% при инфляции 4% дают аренду, которая растёт быстрее его собственных цен, и к пятому году платёж давит сильнее, чем на старте.
Теоретически спор решает привязка к индексу потребительских цен: платёж следует за инфляцией, а не за числом, угаданным при подписании. В договорах стрит-ритейла она встречается редко, потому что рынок предпочитает предсказуемую цифру. Сетевой арендатор планирует расходы на годы вперёд, и понятные 5% в бюджете для него удобнее индекса, который к моменту применения может оказаться любым. При этом даже проигрывающий инфляции фиксированный процент лучше индексации по соглашению сторон, потому что он хотя бы гарантированно срабатывает.
Что проверить в договоре до сделки
При анализе договора аренды мы начинаем с пункта об индексации, раньше ставки и срока. Пять вопросов ниже закрывают тему до аванса; ответы должны стоять в договоре, презентации объекта для этого недостаточно.
Отдельно проверяется, что все эти условия записаны в зарегистрированном договоре, и ни одно из них не живёт в переписке. Как читать сам договор по пунктам, мы разбирали в материале «Договор аренды нежилого помещения».
Помещение 139 м² в ЖК Новое Очаково куплено на котловане, за два года до строительной готовности: промзона, железная дорога, жилья вокруг нет. Сегодня там работают три сетевых арендатора: «Горздрав», Wildberries и «Яндекс». Долгий договор с сетью и есть тот случай, когда индексация из пункта превращается в основной инструмент роста дохода, потому что ставку до конца срока уже не пересмотреть. Подробнее о сделке.
Собственнику: как прописать пункт, чтобы он работал
Со стороны собственника ошибки повторяются из договора в договор, и почти все они стоят денег не сразу, а через год.
Писать «безусловная». Это единственная формулировка, которая работает без участия арендатора. Если сеть настаивает на «по соглашению сторон», торговаться стоит за безусловную индексацию с меньшим процентом: безусловные 3% принесут больше, чем 5%, которые никогда не применят.
Указывать дату. «С 1 января каждого года» проверяется календарём. «Через год после начала работы магазина» становится поводом для спора о том, когда магазин начал работать.
Определять базу. Индексируется постоянная часть платежа. Переменная часть (коммунальные и эксплуатационные расходы) считается по факту и растёт вместе с тарифами сама. Если этого не написать, арендатор будет считать, что растёт только фиксированная часть, а собственник решит, что всё вместе.
Не соглашаться на индексацию без первой даты. Пункт «индексация 7%» без указания, с какого года, в споре читается в пользу арендатора, потому что обязанность не определена.
Проверять срок и условия выхода. Ценность пункта зависит от длины договора и штрафа за досрочное расторжение. Безусловная индексация на договоре, из которого арендатор может выйти в любой момент, превращается в повод для переговоров о выезде.
Проверим договор до сделки
Смотрим не только ставку и цену, но и пункты, которые определяют доход на весь срок владения. Расскажите про объект, и мы разберём условия.
Частые вопросы
Обязательна ли индексация в договоре аренды?
Нет. Закон не требует её включать. Если в договоре нет ни индексации, ни права собственника на односторонний пересмотр, платёж останется прежним весь срок, а изменить его можно только по соглашению сторон.
Индексация по соглашению сторон считается индексацией?
На практике нет. Такой пункт работает только при согласии арендатора, а арендатор вправе отказать и обычно отказывает. Для расчёта доходности платёж с таким условием считается неизменным на весь срок договора.
Какая индексация считается рыночной?
С сетевыми арендаторами, такими как аптеки и алкомаркеты, по нашим сделкам подписывают 5% безусловной индексации, в менее интересных для сети помещениях 3%. С индивидуальными предпринимателями и франшизами обычны 7–10%.
Можно ли повышать арендную плату чаще одного раза в год?
По соглашению сторон да: пункт 3 статьи 614 ГК РФ диспозитивен, и Пленум ВАС это подтвердил. Если собственник меняет плату в одностороннем порядке по праву из договора, то не чаще раза в год.
Нужно ли регистрировать изменение арендной платы?
Если договор зарегистрирован, а плата меняется отдельным допсоглашением, то да: соглашение подлежит регистрации, и до неё размер считается прежним. Когда безусловная индексация записана в самом договоре, регистрировать ничего дополнительно не нужно.
Индексация влияет на цену готового арендного бизнеса?
Влияет, хотя в объявлениях это почти не отражается. На объекте за 50 млн ₽ с платежом 360 тыс. ₽ в месяц безусловные 5% сокращают срок возврата вложений с 11,6 до 9,4 года. Те же 5% по соглашению сторон не сокращают ничего.
Что делать, если арендатор отказывается от безусловной индексации?
До подписания торговаться: меньший процент, но безусловный, в обмен на более длинный срок или больший обеспечительный платёж. После подписания рычага нет: если в договоре стоит «по соглашению сторон», без согласия арендатора платёж не изменится.
