Охлаждение рынка 2024–2025: как пришёл рынок покупателя

Несмотря на закрытие многих программ льготной ипотеки с 1 июля, мы не ожидаем значительного падения цен на недвижимость, особенно на вторичном рынке. Да, количество сделок сократится, а спреды (разница между ценами покупки и продажи) вырастут. Покупатели, вероятно, будут более сдержанными и попытаются снизить цены. Однако продавцы, скорее всего, займут выжидательную позицию и не будут спешить с продажами.

Недвижимость — это инерционный продукт, где решения редко принимаются мгновенно. Однако у некоторых продавцов может возникнуть необходимость срочной продажи, что приведёт к снижению цен. Тем не менее, мы не ожидаем, что это будет носить массовый характер.

В течение некоторого времени мы будем наблюдать так называемый «рынок покупателей», где условия будут диктовать именно покупатели с деньгами. А таких у нас немало.

По нашим оценкам, он продлится 1-2 года. Если только не произойдут новые события, кардинально меняющие ситуацию, например, спад экономики из-за высоких ставок, резкое падение цен на нефть или серьёзные проблемы с доходами бюджета. Жизнь сегодня нестабильна, и всё возможно.

Однако при просадке рубля народ обычно активнее покупает недвижимость.

В системе очень много денег. Девелоперы и банки давно придумали альтернативные методы финансирования недвижимости. Ежемесячный платёж выглядит терпимо, что крайне не нравится ЦБ. Депозиты за этот год принесут минимум 9 трлн рублей в виде процентов. Куда эти деньги пойдут? Пока ставки высокие — скорее всего, снова в депозиты. Но в перспективе частично и в недвижимость.

Есть и психологический момент. Чем больше народ опасается инфляции, тем активнее покупает недвижимость — как понятный антиинфляционный инструмент.

В настоящий момент девелоперы из-за опасений по конъюнктуре рынка сократили объёмы закладок новых объектов. Так что через полтора-два года в России может начаться дефицит качественной недвижимости. Объём ветхого жилья (хрущёвки, девятиэтажки 60-х годов и т. д.) огромный. Скоро он может приблизиться к 100 млн квадратных метров. С каждым годом ситуация ухудшается. Спрос на улучшение жилищных условий будет только расти. И весьма сильно.

Все эти факторы указывают на то, что ценам на недвижимость сильно падать некуда.

Инфляция приводит к резкому росту затрат девелоперов. У них нет возможности сильно снижать цены. Если только нет задачи массового сброса активов. Но пока такой ситуации не наблюдается, по крайней мере, по отчётности девелоперских компаний.

Сегодня на вторичном рынке цены значительно отличаются от цен на первичном рынке в сторону снижения. Часто они ниже на 25–30%. Хотя и на первичке можно найти интересные варианты, но это реже.

Поскольку в настоящий момент цена на вторичке значительно ниже, чем на первичном рынке у застройщиков, есть смысл искать интересную для себя недвижимость именно там. Однако главное — никуда не спешить. Разберитесь, определитесь, всё посчитайте. А далее на интересные варианты дайте свои альтернативные цены, исходя из собственных возможностей. У всех свои обстоятельства. Кто-то из продавцов предпочтёт не спешить и дождаться лучших времён. А кто-то, возможно, будет вынужден согласиться.

Как мы уже отметили ранее, массового сброса недвижимости продавцами мы не ждём. Но вот отдельные случаи более дешёвых продаж будут без сомнения. Так используйте этот шанс.

В завершение хотелось бы ещё раз повторить: ситуация сейчас уникальная. Рынок недвижимости готовится к охлаждению. Высокие ставки и замедление льготного кредитования будут на него влиять. Есть и навес от построенных или почти построенных объектов. Нужно время (год-два), чтобы этот навес ушёл. Плюс в экономике возможно определённое охлаждение.

С другой стороны, инфляция никуда не ушла и, скорее всего, быстро не уйдёт. Затраты застройщиков также будут потихоньку расти. Денег в системе много, и они никуда не денутся.

Так что, с одной стороны, никуда не спешите, а с другой — используйте это время с пользой.