В объявлениях о продаже готового арендного бизнеса окупаемость 7–8 лет встречается регулярно. В сделках, которые мы ведём, — почти никогда. Разница не в удаче, а в том, какие цифры взяли в расчёт и какие оставили за скобками.
Как окупаемость считают в объявлении
На рынке готового арендного бизнеса окупаемость почти всегда считают одинаково: берут аренду за первый год работы арендатора и делят на неё цену помещения. Формула честная ровно до того момента, пока в неё не начинают попадать деньги, которых в этом году не было.
За скобками остаются три вещи, и каждая растягивает срок:
Ни один из этих пунктов не делает предложение плохим. Плохо, когда собственник и покупатель считают по разным правилам и узнают об этом на сделке.
Что показывает наш каталог
По объектам, которые проходят через нас, окупаемость готового арендного бизнеса укладывается в 9–13 лет, а типичное значение — около 12. Это не оценка на глаз: цифра собрана по прайсам партнёров и нашим сделкам.
Предложения с окупаемостью 8–9 лет действительно встречаются. Как правило, у них есть ограничение, которое видно не сразу: помещение не подходит большинству сетевых арендаторов. Подвал, вход со двора, глубина квартала, отсутствие витрины, недостаточная мощность. Такое помещение может быть стабильным арендным бизнесом — но круг арендаторов у него узкий, и при смене одного из них поиск следующего занимает не недели.
Почему «срочная продажа дешевле рынка» — редкость
Логика «человеку срочно нужны деньги, поэтому он продаёт ниже рынка» на коммерческой недвижимости работает плохо. Если объект действительно ликвидный и цена ниже рынка, очередь из покупателей собирается быстрее, чем объявление успевает открутиться. Поэтому дисконт почти всегда означает не спешку продавца, а ограничение самого объекта — и его стоит найти до сделки, а не после.
Что проверить до сделки
Проверка занимает несколько дней и стоит дешевле, чем ошибка в сроке окупаемости на три года. Мы считаем эти цифры до сделки — по договору и по рынку локации, а не по описанию из объявления.
Посчитаем окупаемость по договору, а не по объявлению
Смотрим ставку, каникулы, индексацию и круг возможных арендаторов до сделки.
Частые вопросы
Бывает ли окупаемость 7 лет?
На нашей практике почти нет. Если она получается, стоит проверить, из чего сложилась ставка первого года и что будет со ставкой дальше.
Почему в объявлении и в расчёте брокера разные сроки?
Обычно потому, что в объявлении взята аренда первого года без каникул и индексации, а в расчёте — фактические платежи по договору за полный период.
Стоит ли брать помещение с окупаемостью 8–9 лет?
Стоит, если понятно, чем объясняется дисконт и кому вы сдадите помещение, когда нынешний арендатор съедет. Именно это мы и проверяем до сделки.
