Большинство инвесторов считают цену за метр и ставку аренды. Пропорцию коммерческих метров к жилой площади ЖК не считает почти никто — а именно она определяет, будет ли ваше помещение занято или будет стоять.
Покупая помещение в новостройке, инвестор смотрит на три цифры: цена входа, арендная ставка, окупаемость. Пропорция коммерческих метров к жилой площади ЖК редко попадает в модель. А именно она во многом определяет, как быстро появится арендатор и сколько ему придётся платить.
Пропорция коммерции к жилью — отношение суммарной площади коммерческих помещений на первых этажах к жилой площади комплекса.
Жители — конечный ресурс. Их количество фиксировано на входе: сколько квартир, столько и потенциальных клиентов для коммерции на первых этажах. Если коммерческих метров заложено с запасом — часть помещений будет простаивать или сдаваться с дисконтом. Если с дефицитом — арендаторы конкурируют за каждый квадрат, а собственник диктует условия.
Пропорция в процентах не учитывает плотность застройки. У двух ЖК может быть одна и та же пропорция 5%, но разное количество жителей на квадратный метр коммерции. Поэтому правильнее считать ещё одну метрику.
Один арендатор обслуживает достаточный поток. Кафе, продуктовые, услуги — все в плюсе. Помещения сдаются за 1–2 месяца после ввода. Ротация низкая.
Слишком много помещений на единицу спроса. Арендаторы выбирают, собственники демпингуют. Простой 6–12 месяцев — норма. Помещения уходят на вторичку с дисконтом 15–25%.
Не все цифры одинаково тревожны. Один и тот же ЖК с пропорцией 8% может быть отличным или провальным — зависит от контекста: концепция, локация, окружение, стадия заполнения. Но на первый взгляд достаточно трёх зон.
Зелёная зона. Помещения нарасхват. Ставки растут на 5–8% в год. Низкая ротация, очередь арендаторов. ГАБ в таких ЖК выходит на вторичку с премией 10–20%.
Сбалансированный рынок. Ставки стабильные, заполняемость 90%+ через 6–12 месяцев. Подходит для большинства инвесторов: предсказуемая доходность 9–11% годовых.
Красная зона. Простой 6–18 месяцев, дисконты к стартовым ставкам, высокая ротация. Особенно опасно в крупных КОТ с поэтапной сдачей: соседние очереди ещё не заселены.
Проекты А101 в Новой Москве — это крупные КОТ с развитой коммерцией. Внешне выглядит как плюс. На деле инвесторы и арендаторы там получают рынок арендатора с высокой конкуренцией и долгим простоем.
Логика звучит правильно: больше магазинов и кафе — комфортнее жителям — выше спрос на квартиры — лучше район. Но инвестор покупает не квартиру, а конкретное помещение. И для него работает обратная математика.
Застройщик показывает в презентации 200 помещений, кафе на каждом углу, фитнес, химчистку. Покупатель видит готовую инфраструктуру и считает это плюсом для своего ГАБ.
Развитая инфраструктура повышает цену квартир, но снижает доходность каждого отдельного помещения. Чем больше конкурентов в одном ЖК, тем ниже ставка и выше простой. Эти интересы — противоположные.
Хорошая инфраструктура для жителей и хорошие условия для инвестора в коммерцию — это две разные вещи. Идеальный сценарий — ЖК с дефицитом коммерции внутри, но развитой инфраструктурой снаружи: метро рядом, торговый центр в пешей доступности. Так жители получают сервисы, а инвестор — монопольное положение внутри ЖК.
Матвеевский парк — пример проекта, где пропорция работает на инвестора. Меньше 1,5% коммерческих метров на огромный жилой массив высокой плотности.
Высотные корпуса, большое количество жителей, но коммерческой площади заложено по минимуму. Каждое помещение работает на поток нескольких тысяч человек одновременно.
Что это даёт инвестору: помещения раскупаются ещё на стадии стройки, арендаторы заходят до ввода, ставки растут год к году. На вторичке такие лоты продаются с премией к цене входа.
Минус для жителей: за продуктами и услугами ходить дальше или ехать в ближайший ТЦ. Но для инвестора — идеальные условия.
Пропорция — это база. Но чтобы оценить помещение точно, нужно проверить ещё несколько вещей. Вот короткий чек-лист, по которому работаем мы.
Считаем пропорцию, нагрузку на жителя, риски простоя. По конкретному объекту — расчёт за 1–2 дня.