Доходность street-retail в Москве в 2025–2026 году
На что реально рассчитывать инвестору: где заканчивается красивая презентация и начинается настоящая экономика объекта.
Что такое доходность street-retail и почему её нельзя считать одной цифрой
Когда инвестор спрашивает «какая доходность у стрит-ритейла», правильный ответ — встречный вопрос. Где? С каким арендатором? На какой системе налогообложения? На стадии стройки или с готовым договором аренды? Купили вы помещение через ДДУ за 250 тыс. руб./кв. м или готовый ГАБ за 500 тыс. руб./кв. м с аптекой Горздрав?
Разница в этих ответах — не 1–2 процентных пункта. Это разница между 7% и 13% годовых. На горизонте 10 лет это вдвое больший капитал.
Усреднённая цифра «9,5% годовых», которую часто называют по итогам 2025 года, — это медианная температура по больнице. Она ничего не говорит конкретно о вашем объекте. Дальше в статье — как разложить эту цифру на компоненты и понять, что реально получит инвестор.
Цифры рынка по итогам 2025 года
Сухие факты, на которые опираются профессиональные брокеры и аналитические дома — IBC Real Estate, NF Group, Магазин магазинов, SimpleEstate:
- Объём инвестиций в стрит-ритейл Москвы по итогам 2025 года — 873 млрд руб., рост на 10% год к году. Это рекорд за всю современную историю сегмента.
- Средняя доходность — около 9,5%.
- Объём нового предложения в 2025 году снизился на 9% — до 13,8 тыс. лотов. Это при том, что за тот же год в Москве введено 7,4 млн кв. м новостроек, плюс 12,9% к 2024 году.
- Структура спроса: 61% сделок приходится на зону между ТТК и МКАД, 13% — Садовое кольцо–ТТК. Остальное — за МКАД и точечно в центре.
- Ставки аренды на качественных площадках выросли в среднем на 10% за 2025 год — до 4,3 тыс. руб./кв. м/мес по данным NEO.
Картина простая: денег на рынке больше, объектов меньше, цены растут. Это толкает ставку капитализации вниз — и именно поэтому формальная доходность снижается. Но рост стоимости актива в этой логике компенсирует часть потерь.
Ставка капитализации: что это и как читать её правильно
Ставка капитализации, или cap rate, — главная метрика для оценки коммерческой недвижимости. Считается просто: годовой чистый операционный доход, NOI, делится на стоимость объекта.
Помещение 100 м² продаётся за 50 млн руб. Аренда — 350 тыс. руб./мес, или 4,2 млн руб./год. Расходы на содержание — 200 тыс. руб./год. NOI = 4 млн руб.
Cap rate = 4 / 50 = 8% годовых.
Чем ниже ставка капитализации — тем дороже объект относительно его дохода. Парадокс рынка: низкий cap rate — это признак качественного актива, потому что инвесторы готовы платить больше за стабильность.
Что важно понимать
- Ставка капитализации — это «грязная» доходность, без учёта налогов и амортизации.
- На рынке стрит-ритейла традиционно считают по «арендной выручке», а не по NOI. Это завышает цифру на 1–1,5 п.п. относительно классической западной методологии.
- Отдельно считают окупаемость — обратное от cap rate. 10% годовых = 10 лет окупаемости, если считать грубо.
- Реальная доходность инвестора всегда ниже cap rate из-за налогов, простоев, индексации и расходов на содержание.
Доходность по локациям: центр, ТТК–МКАД, спальные районы
Это ключевой срез. Цифры — по данным NF Group по итогам 2025 года — I квартала 2026 года.
| Локация | Ставки аренды | Ставка капитализации | Срок окупаемости | Комментарий |
|---|---|---|---|---|
| Премиальные коридоры центра: Столешников, Кузнецкий Мост, Петровка | До 212 тыс. руб./кв. м/год на Кузнецком Мосту, 190 тыс. руб./кв. м/год на Столешникове | 6–8% | 13–15 лет | Минимальный порог входа — от 100–150 млн руб. |
| Тверская, Мясницкая и аналогичные центральные улицы | Около 83 тыс. руб./кв. м/год и выше | 8–10% | 10–12 лет | Баланс между центральной локацией и более понятной экономикой |
| Нецентральные районы: зона ТТК–МКАД и спальные локации | Зависят от района, трафика, плотности населения и формата помещения | 9–12% | 8–11 лет | Здесь сосредоточен основной денежный поток рынка — 61% сделок 2025 года |
Вывод: парадокс центра — там объект дороже и менее доходный, но он надёжнее, ликвиднее и сильнее растёт в цене. Спальные локации дают более высокую текущую доходность, но требуют большего внимания к качеству конкретного объекта: трафик, плотность населения, конкуренция.
Главное правило: ставка капитализации обратна качеству локации. Если вам предлагают 14–15% в Москве — это либо проблемный объект, либо экспонированный риск: вакантность, отсутствие подтверждённого договора или слабый арендатор.
Доходность по типам арендаторов
Cap rate сильно зависит не только от того, где объект, но и от того, кто в нём сидит.
Сетевой продуктовый ритейл
Магнит, Пятёрочка, ВкусВилл
- Ставка капитализации: 8,2–8,6%.
- Самый надёжный формат: длинные договоры, индексация, низкая ротация.
- Высокий порог входа — от 120 млн руб. за помещение с супермаркетом.
- Идеальный продукт для частного инвестора, ищущего формат «положил и забыл».
Аптеки
Горздрав, Ригла, 36,6
- Ставка капитализации: 8,5–9,5%.
- Меньшая площадь — меньший порог входа, обычно от 30–50 млн руб.
- Высокая стабильность спроса.
- Меньшая чувствительность к экономическим циклам.
Общепит
Кафе, пекарни, пиццерии
- Ставки капитализации выше — 9,5–11,5%.
- Риски выше: ротация арендаторов, сезонность, чувствительность к покупательской способности.
- В массовом сегменте новостроек общепит занимает 30–50% всех площадей.
- Это зона максимальной волатильности.
ПВЗ, услуги, сервисы
Wildberries, OZON, химчистки, барбершопы
- Ставки капитализации: 10–12%.
- Короткие договоры — обычно 1–3 года.
- Быстрая ротация.
- Подходит инвесторам, готовым активно управлять помещением.
Алкомаркеты и винотеки
- Cap rate: 9–10%.
- Сильная сетевая составляющая.
- Длинные договоры.
- Лицензионные требования к помещению — фактор, поднимающий ликвидность.
Логика простая: чем дальше от федеральной розничной сети, тем выше потенциальная доходность и тем выше требования к качеству самого помещения. Кафе в плохой локации простоит вакантным полгода — и доходность за этот период обнулится. Магнит в хорошей локации не останавливается никогда.
Обещанная окупаемость vs реальная
Здесь — самая болевая точка рынка.
Девелоперы при продаже коммерческих помещений в новостройках регулярно говорят про окупаемость 8–10 лет. Эту цифру повторяют менеджеры отделов продаж, она попадает в презентации, в маркетинговые буклеты. Она выглядит привлекательно: 10–12,5% годовых.
Реальность по данным независимых аналитиков и брокеров: средний срок реальной окупаемости после ввода объекта — 12–15 лет.
Откуда берётся эта разница
- Простой между сдачей объекта и заездом первого арендатора. Это от 2 до 12 месяцев. Если помещение не было сдано через ПДА заранее — этот период съедает 2–10% годовой доходности.
- Заявленная ставка vs реальная. Девелопер считает по прайсовой арендной ставке района. Реальная — на 10–25% ниже, особенно в малозаселённых ЖК на старте.
- Расходы на содержание. Эксплуатация, налог на имущество, страхование, ремонт — 5–12% от арендных платежей.
- Налоги. Это отдельная история, см. ниже.
- Ротация арендаторов. Каждые 3–5 лет — потенциальная смена арендатора с месяцем-двумя простоя.
Если после всего этого вам действительно обещают окупаемость 8 лет — задавайте вопросы. Это либо очень редкий объект, либо данные посчитаны с ошибкой, либо в расчёт включили рост стоимости актива. Последнее корректно, но это уже не «окупаемость», а total return.
Налоговая реформа 2026: как это влияет на чистую доходность
С 1 января 2026 года правила игры для собственников коммерческой недвижимости изменились существенно. Это нужно встраивать в любой расчёт доходности.
УСН
- При обороте свыше 10 млн руб. в год — обязательная уплата НДС: 5% или 7% в зависимости от оборота.
- До 10 млн руб. оборота — режим прежний.
- Ставка по объекту обложения «доходы» — 6%, «доходы минус расходы» — 15%.
ОСН
- НДС вырос с 20% до 22% с 2026 года.
- Налог на прибыль для юрлиц — 25%.
Налог на имущество
- Для объектов в Москве — 2% от кадастровой стоимости.
- Кадастровую стоимость не нужно путать с рыночной: кадастр часто ниже.
Что это значит на практике для инвестора
- Если объект приносит 4 млн руб. аренды в год, на УСН «доходы» 6% без НДС при обороте до 10 млн руб. чистая доходность снижается на 6% от выручки.
- На УСН «доходы» 6% с НДС 5% суммарная нагрузка — 11% от выручки.
- На ОСН — НДС 22% плюс налог на прибыль 25% от прибыли. Совокупно это 25–35% от выручки в зависимости от структуры расходов.
Итог: разница между «грязной» и «чистой» доходностью может составлять 1,5–3 п.п. Если вам обещают 12% годовых — реальная чистая может оказаться 9–10%.
В 2026 году рынок отреагировал на эти изменения: часть собственников перешла на новые модели владения через ИП, часть пересматривает структуру договоров, включая triple net, часть отложила сделки до прояснения практики. Это создаёт временное окно для подготовленных покупателей.
Доход от аренды vs рост стоимости актива
Профессиональный инвестор не считает доходность только по арендному потоку. Total return — это сумма двух компонентов:
Арендная доходность
Те самые 7–11% годовых, которые инвестор получает через регулярный арендный поток.
Рост стоимости актива
Индексация цены помещения, которая в Москве для качественного стрит-ритейла за последние 3 года составляла 8–15% в год.
При покупке на этапе строительства через ДДУ к этому добавляется ещё один эффект: дисконт котлована. Цена помещения от старта продаж до ввода объекта вырастает в среднем на 25–40%. Это структурная переоценка стройки в готовый актив.
Покупка помещения 80 м² по ДДУ за 28 млн руб., или 350 тыс. руб./м², на старте продаж. Через 18 месяцев — ввод объекта. Рыночная цена готового помещения — 38 млн руб., или 475 тыс. руб./м². Заключён ПДА с аптечной сетью со ставкой 250 тыс. руб./мес.
После ввода ежегодная арендная доходность — около 7,9% от рыночной цены. Совокупный возврат за 1,5 года — 35,7% за счёт роста капитализации плюс арендный поток с момента подписания акта. Дальше объект работает как классический ГАБ.
Это и есть главная причина, почему инвесторы идут в стрит-ритейл новостроек, а не покупают готовые объекты у вторичных продавцов: на первой стадии возврат на капитал сильно опережает чистую арендную доходность.
Покупка на этапе строительства: за счёт чего доходность выше
Если разложить экономику покупки по ДДУ, она работает за счёт четырёх драйверов:
- Цена входа на 25–40% ниже готового объекта. Это математический рычаг.
- Возможность подписать ПДА с сетевым арендатором ещё до ввода объекта. Это снимает риск простоя и фиксирует доход с первого дня.
- Выбор лучших помещений в шахматке. На этапе старта продаж доступны угловые, торцевые помещения, лоты с лучшим расположением окон. К моменту сдачи дома они уже выкуплены.
- Рост рынка. Качественные ЖК Москвы за период строительства растут в цене вместе с готовой недвижимостью района.
Минус — горизонт ожидания: 1,5–3 года до фактического получения дохода. На это время деньги «заморожены», поэтому такая стратегия не подходит инвесторам, которым нужен текущий cash flow.
К нам обратился инвестор с задачей подобрать ликвидное коммерческое помещение в жилом комплексе бизнес-класса с бюджетом до 100 млн руб. Мы рекомендовали помещение во второй очереди ЖК Сити Бэй — квартале Атлантик от MR Group. Логика выбора была не в красивом фасаде, а в экономике локации: высокая плотность будущих жителей, 50-этажные башни, более 18 000 жителей при полном заселении, а также удачное расположение помещения на пересечении основных пешеходных потоков внутри квартала. Дополнительным фактором стало соседство с помещением под крупный супермаркет площадью около 1 200 м². Позже там действительно открылся «Перекрёсток», что усилило трафик и подтвердило правильность выбранной точки. Инвестор приобрёл помещение на этапе строительства. Срок ожидания ключей составил около одного года. За несколько месяцев до сдачи объекта мы начали работу с арендаторами и нашли опытного локального оператора с качественной концепцией в премиальном сегменте салонов красоты и барбершопов. В результате помещение было передано арендатору сразу после оформления права собственности — без периода простоя. Для инвестора это дало окупаемость 10,5 лет с учётом ожидания ключей и без учёта будущей индексации арендной ставки.
Для качественного проекта бизнес-класса в Москве это сильный показатель: инвестор получил не просто помещение в красивом ЖК, а понятный арендный бизнес с правильной локацией, трафиком и арендатором с первого дня владения.
Чек-лист: как оценить доходность объекта перед покупкой
Перед сделкой пройдитесь по списку:
- Какая ставка аренды в похожих помещениях того же района — не путать с прайсом девелопера.
- Есть ли подписанный или прорабатываемый договор/ПДА; кто арендатор; срок и условия.
- Какая ставка капитализации — посчитайте её по своей методологии, не верьте презентации.
- На какой системе налогообложения вы будете владеть объектом: УСН до/после 10 млн или ОСН.
- Какие реальные расходы на содержание: ОДН, эксплуатация, страхование, налог на имущество.
- Какая планируемая индексация ставки в договоре аренды: обычно ИПЦ или фиксированный процент.
- Какова окупаемость с учётом простоя 3–6 месяцев между арендаторами.
- Каков потенциал роста стоимости: район, инфраструктура, ввод метро, плотность застройки.
- Есть ли альтернативные арендаторы для этого формата помещения, если текущий уйдёт.
- Соответствует ли объект минимальным техническим требованиям: электричество от 30 кВт, вентиляция, разделение зон.
FAQ
Какая средняя доходность стрит-ритейла в Москве в 2026 году?
По итогам 2025 года средняя доходность — около 9,5% годовых. Реальный диапазон: 6–8% в премиальных коридорах центра, 8–10% на основных центральных улицах, 9–12% в зоне ТТК–МКАД и спальных районах. Чем выше доходность — тем выше риск или ниже качество локации.
Что выгоднее: покупать готовый ГАБ или помещение по ДДУ?
ГАБ — это стабильный текущий доход и понятные риски, но входная цена выше. ДДУ — это рост стоимости актива на этапе стройки, плюс 25–40% за 1,5–3 года, и возможность подписать ПДА с сетевым арендатором до ввода. Для инвесторов с горизонтом 5+ лет ДДУ обычно даёт более высокий total return.
Сколько лет реально окупается стрит-ритейл в Москве?
Реальный срок окупаемости после ввода объекта — 12–15 лет в среднем. В премиальных коридорах центра — до 13–15 лет, в спальных локациях — 8–11 лет. Обещания девелоперов «8–10 лет окупаемости» обычно не учитывают простой, налоги и реальные расходы.
Как налоговая реформа 2026 года повлияла на доходность?
С 2026 года плательщики УСН с оборотом свыше 10 млн руб. обязаны уплачивать НДС 5–7%. Ставка НДС на ОСН выросла до 22%. Это снижает чистую доходность на 1,5–3 процентных пункта по сравнению с 2024 годом. При расчёте окупаемости важно использовать чистые цифры с учётом вашей системы налогообложения.
Какой арендатор даёт самую высокую доходность?
По соотношению риск/доходность — сетевые продуктовые ритейлеры, например Магнит и Пятёрочка, а также аптечные сети: Горздрав, Ригла. Cap rate — 8,2–9,5%, длинные договоры, низкая ротация. Более высокая номинальная доходность у общепита и сервисов — 10–12%, но риск простоя и ротации заметно выше.
Почему ставка капитализации в центре ниже, чем в спальных районах?
Это парадокс рынка: низкий cap rate означает, что объект дороже относительно его дохода. Инвесторы готовы платить премию за надёжность, ликвидность и потенциал роста стоимости. В спальных локациях текущая доходность выше, но качество и предсказуемость арендного потока ниже.
Стоит ли инвестировать в стрит-ритейл в 2026 году?
Сегмент остаётся одним из самых стабильных среди частных инвестиционных инструментов в России. Дефицит качественного предложения сохраняется, ключевая ставка снижается — это поддерживает спрос. Но рынок усложнился: налоговая реформа, рост входных цен, дифференциация по локациям. Без квалифицированного брокера риск ошибки на этапе входа стал значительно выше.
Поможем оценить доходность объекта до покупки
Проверим реальную ставку аренды, арендатора, окупаемость, налоги, риски простоя и потенциал роста стоимости. Не по красивой презентации, а по рыночной логике.
Получить консультацию ID Real Estate